2024-05-19-财信国际经济研究院-宏观深度_地产新政怎么干_怎么看_15页_4mb

地产新政总结

核心内容

2024年5月17日，新一轮稳地产、去库存政策组合拳出台，政策重点转向呵护房企，从供需两端发力，旨在稳定市场预期、改善房企现金流、缓解去库存压力。

主要观点

• 政策组合拳全面发力：政策围绕四个方向展开，包括需求端的“三箭齐发”、供给端的政府收储商品房、盘活存量土地以及“保交房”攻坚战。
• 政策力度空前：供需两端政策环境已达到历史最宽松状态，重点在于改善房企现金流，推动房地产供需良性循环。
• 政策效果存在不确定性：虽然政策对稳定市场和提振预期有积极作用，但能否迅速扭转市场走势仍需时间检验。

关键信息

一、政策组合拳：供需齐加力，重点转向呵护房企

（一）新一轮稳地产、去库存政策组合拳拉开序幕

1. 需求端“三箭齐发”：

   • 降低首套房和二套房最低首付比例至15%和25%，创历史最低。
   • 取消全国层面房贷利率下限，推动个人住房贷款利率中枢下行。
   • 降低首套、二套房公积金贷款利率，分别降至2.35%、2.85%和2.775%、3.325%，创历史新低。

2. 供给端支持政策：

   • 设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购现房，预计带动银行贷款5000亿元。
   • 支持地方政府收回、收购闲置存量住宅用地，用于保障性住房项目。
   • 推动更多项目纳入“白名单”，确保房企融资和竣工交付。

（二）房地产供需两端政策力度大，重心向改善房企现金流倾斜

1. 政策组合拳历史最宽松：
   • 需求端政策全面松绑，限购政策已基本放开。
   • 供给端政策扩展至保障房建设、土地盘活、融资支持等领域。
2. 政策阶段演变：
   • 从“保交楼”到“刺激需求”再到“呵护房企”，政策重心逐步转向改善房企流动性。

二、政策背景：稳地产畅循环、去库存化风险

（一）房地产仍是国民经济支柱产业，但成为国内大循环堵点

• 房地产对GDP贡献率超过22%，占家庭总资产的59.1%，商业银行贷款的30-50%，地方政府财政收入的30-50%。
• 房地产市场调整影响了供需循环，成为经济增长的堵点。

（二）稳增长并阻断房地产风险扩散至金融和财政领域

• 房地产风险可能通过抵押品和衍生品传导至金融系统，影响财政平衡。
• 稳定房地产市场对防风险和稳增长具有重要意义。

（三）前期刺激政策效果不及预期，房地产市场仍处于调整期

• 2023年房地产销售、投资等指标持续低迷，市场仍处调整期。
• 1-4月房地产投资、销售面积增速降幅扩大，价格指数持续下降。

（四）去库存压力创历史新高

• 2024年4月商品房待售面积达7.46亿平方米，库存去化压力高。
• 70个大中城市房价指数下跌城市数量达新高，市场信心不足。

三、政策影响：需求温和回升可期，供需堵点有望趋于畅通

（一）需求端“三支箭”：有利于房地产销售回升，但力度偏温和

• 历史数据显示，降利率、降首付等政策对销售的刺激作用减弱。
• 一线城市政策松绑对全国销售存在示范效应，但整体需求回升空间有限。

（二）“现房”去库存：预计能消化110万套商品房，占待售商品房面积10%左右

• 央行设立3000亿元再贷款，带动银行贷款约6000亿元。
• 收购价格按市场价80%测算，预计可消化约110万套现房，占待售面积的10.5%。

（三）盘活存量土地：面临资金来源和项目收支平衡的制约，预计短期效果有限

• 地方政府收回收购土地面临资金来源不足和成本覆盖困难。
• 2023年末百强房企土储去化周期达4.89年，土地库存压力大。

（四）“保交房”攻坚战：重在防风险，提振市场需求效果或有限

• 政策旨在改善房企现金流，防止风险扩散。
• 对新增投资的带动作用有限，但有助于竣工交付和市场稳定。

（五）政策总结及展望

• 结论：
  • 政策刺激范围扩大，力度明显增强。
  • 政策方向进一步优化，有助于房企风险缓释。
  • 政策效果具有较大不确定性，需持续观察。
• 展望：
  • 房地产市场演变与政策优化是动态过程。
  • 新政策效果取决于市场实际与政策目标的匹配程度。
  • 政策对稳定市场和提振预期有积极作用，但能否一蹴而就仍需时间验证。