20150618-广发证券-房地产行业_暖风频又吹_锦上再添花_21页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2015年5月，房地产行业政策环境持续向好，中央与地方政策协同发力，推动行业逐步回暖。政策主要集中在财税支持、信贷宽松、长效机制建设等方面，旨在促进市场成交回升、缓解库存压力，并为房地产长期健康发展奠定基础。

主要观点

• 行业政策：多地出台财税支持政策，如财政购房补助、契税减免、下调二手房营业税等，以刺激市场需求。
• 信贷政策：央行继续降息，货币环境渐近式宽松，5年以上中长期商业贷款利率和个人住房公积金贷款利率均创历史新低。地方公积金政策进一步放宽，包括下调首付比例、提高贷款额度、简化提取手续等，政策宽松力度加大。
• 政策效果：5月44个城市成交指数同比增幅扩大至32%，一线城市表现最为敏感，成交同比增幅达58%。百城房价指数5月环比小幅上涨0.44%，一线城市涨幅显著，而三线城市仍面临下行压力。
• 长效机制建设：不动产统一登记、保障房建设、户籍制度改革、新型城镇化、区域一体化和土地制度改革等长效机制稳步推进，为房地产行业长期稳定发展提供支撑。

关键信息

行业政策

• 广安市：契税基准税率由4%下浮至3%，购房市民最高可获2%购房款总额补贴。
• 长沙市：对购买绿色建筑、产业化住宅及全装修住宅进行财政补贴，标准为60元/平米；二手房交易个税暂调至1%。
• 郑州市：对获得经济适用房资格但自愿转普通商品住房的家庭，给予每平米800元补贴。
• 江门市：取消购房“限外”政策，促进市场回归自身调节机制，缓解库存压力。

信贷政策

• 央行降息：2015年5月11日起，5年以上中长期商业贷款利率和个人住房公积金贷款利率分别降至5.65%和3.75%，均创历史新低。
• 地方公积金调整：北京、天津、济南、太原、长沙等12个大中城市跟进公积金调整，下调首付比例、提高贷款额度、支持异地贷款和租房提取等。
• 公积金调整城市扩大：多地三、四线城市也加入公积金宽松政策行列，如广安、眉山、呼伦贝尔等，缓解库存压力。

政策效果

• 成交量价回暖：5月44城市成交同比增幅达32%，一线城市表现突出，同比增幅达58%。
• 房价走势：百城房价指数5月环比小幅上涨0.44%，一线城市涨幅显著，二线城市止跌回升，三线城市仍面临下行压力。
• 未来展望：尽管房价5月转正，但GDP增速承压，通缩风险依然存在，政策环境仍将继续向好，尤其是货币政策存在进一步宽松空间。

长效调节机制

• 不动产统一登记：推进平稳有序，确保市场存量商品房盘清，为房产税改革提供数据支持。
• 保障房建设：中央财政拨款1243亿元支持保障房建设，地方积极探索“以购代建”等新模式，推动货币化补助。
• 户籍制度改革：全国16个省份已公布户籍制度改革意见，取消农业与非农业户口区分，建立城乡统一户口登记制度。
• 新型城镇化：以“三个1亿人”为核心，推进中小城市和新型城市建设，同时探索PPP模式为保障房和城镇化建设融资。
• 区域一体化：京津冀协同发展规划纲要出台，推动三地错位发展，长江经济带发展规划也已上报国务院。
• 土地制度改革：农村土地承包经营权确权登记颁证持续推进，新增9个省份开展整省试点，探索土地流转和耕地保护制度。

风险提示

• 政策面预期转变，基本面恢复速度低于预期。

行业评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

相关研究

• 房地产行业:销售持续放量增长，新开工降幅继续收窄：2015-06-15
• 房地产行业:政策面持续友好，成交继续放量增长：2015-06-15
• 房地产行业:按揭贷环境呈现宽松，房企融资结构现变化：2015-06-10

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年进入广发证券发展研究中心。

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