20150618-兴业证券-2015年房地产行业中期策略_销售温和复苏_房企发展路径分化_25页_1mb

房地产行业中期策略总结（2015年）

核心内容

2015年上半年，中国房地产市场整体呈现温和复苏态势，销售量价齐升，部分一线城市销售火爆、房价大幅反弹。宽松货币政策持续推出，降息、降准等措施有效改善了购房者的实际成本和心理预期，推动了销售回暖。同时，房地产占居民大类资产配置比例上升，市场基本面持续复苏。未来地产股有望跑赢大盘。

主要观点

• 行业复苏：2015年1-5月，全国房地产开发投资同比增长5.1%，商品房销售面积同比下降0.2%，但销售面积降幅明显收窄，市场回暖趋势确立。
• 政策宽松：央行多次降息、降准，降低了购房者的实际利息支出，推动了销售改善。政府在地方层面也推出多项刺激政策，如调整公积金、降低首付比例等。
• 行业分化：随着行业集中度提升和强强联合趋势加强，房企发展路径呈现分化。一线和部分核心二线城市表现优于三线城市，房地产市场呈现冷热不均。
• 白银时代转型：房地产行业进入白银时代，房企需通过“转型+升级”应对行业增速放缓。部分房企通过互联网工具和跨界转型拓展新的增长点。
• 投资建议：维持对地产行业的“推荐”评级，A股重点推荐世联行、国兴地产、金科股份、南国置业、万科A、中茵股份、中南建设、招商地产、保利地产、华夏幸福和香江控股；港股推荐中国奥园。

关键信息

1. 行业温和复苏、市场量价齐升

• 2015年1-5月，全国房地产开发投资同比增长5.1%，商品房销售面积同比下降0.2%，但降幅明显收窄。
• 一线城市销售火爆，房价反弹明显，部分城市如杭州、深圳、厦门销售同比增幅超过150%。
• 5月全国百城住宅均价环比上涨0.45%，其中48个城市环比上涨，52个城市环比下跌。
• 新开工面积同比下降16.0%，但降幅收窄，预计未来将逐渐回升。

2. 政策宽松下，预计下半年行业继续回暖

• 2015年央行已实施三次降息、两次降准，利率和准备金率仍有下调空间。
• 地方政府通过调整公积金、首付比例、贷款额度等手段刺激房地产市场。
• 2015年全年销售面积同比增速预计为5%，销售数据持续改善。
• 降息有助于需求释放，但房企开发贷仍面临一定压力，银行对地产贷款较为谨慎。

3. 集中度持续提升、行业分化愈发显著

• 龙头房企在销售、管理、融资等方面具有明显优势，市场集中度继续提升。
• 强强联合成为趋势，如万科与万达、中交与绿城等。
• 一线和部分核心二线城市销售及土地市场表现优于三线城市，市场冷热不均。

4. 白银时代：“转型+升级”方兴未艾

• 房企净利率和毛利率逐渐收窄，行业进入低增长、高竞争阶段。
• 部分房企积极转型，如中茵股份切入移动通讯设备行业，金科股份拓展产业地产。
• 互联网+成为房企转型升级的重要方向，如世联行、中国奥园等公司通过互联网工具提升用户体验和运营效率。

5. 投资建议

• A股推荐公司：世联行、国兴地产、金科股份、南国置业、万科A、中茵股份、中南建设、招商地产、保利地产、华夏幸福、香江控股。
• 港股推荐公司：中国奥园。
• 评级标准：推荐（优于市场）、中性（与市场持平）、回避（弱于市场）。
• 公司评级：买入（相对大盘涨幅大于15%）、增持（相对大盘涨幅在5%-15%之间）等。

重点公司分析

世联行

• 公司新房、二手房入口资源持续扩大，公司估值和市值潜力巨大。
• 公司正在通过收购和战略合作拓展金融服务和互联网业务。
• 预计2015-2017年EPS分别为0.36、0.44、0.56元，对应PE分别为79、65、51倍，维持“买入”评级。

国兴地产

• 财信集团入主后，公司发展资源和空间显著扩大。
• 公司主要开发项目位于重庆，具有较高的投资价值。
• 预计2015-2017年EPS分别为0.60、0.75、0.86元，对应PE分别为49、39、34倍，上调评级为“买入”。

金科股份

• 地产主业扎实，土地储备成本优势显著。
• 公司积极转型产业地产和新能源领域，拓展新的增长点。
• 预计2015-2017年EPS分别为0.68、0.86、1.06元，对应PE分别为100、78、61倍，维持“买入”评级。

南国置业

• 电建地产入主，公司资源和管理能力增强。
• 公司转型商业物业后服务业，采用轻资产运营模式。
• 预计2015-2017年EPS分别为0.48、0.71、0.97元，对应PE分别为23、15、11倍，首次覆盖给予“买入”评级。

万科A

• 与万达达成战略合作，优势互补，拓展新业务领域。
• 公司积极转型物流地产、社区商业等多元化业务。
• 预计2015-2017年EPS分别为1.64、1.90、2.20元，对应PE分别为8.6、7.4、6.4倍，维持“买入”评级。

中茵股份

• 地产主业面临下行压力，公司积极转型移动通讯设备和大健康产业。
• 收购闻泰通讯51%股权，增强公司盈利能力。
• 预计2015-2017年EPS分别为0.36、0.45、0.57元，对应PE分别为5、4、3倍，维持“买入”评级。

中南建设

• 公司员工持股计划顺利实施，增强团队凝聚力。
• 公司跨界转型智能制造，布局机器人和工业4.0。
• 预计2015-2017年EPS分别为1.11、1.33、1.63元，对应PE分别为21、18、15倍，维持“增持”评级。

中国奥园

• 公司地产主业增长稳定，土地储备丰富。
• 推出“互联网+”战略，打造智慧家庭生活服务平台。
• 预计2015-2017年EPS分别为0.36、0.45、0.57元，对应PE分别为5、4、3倍，维持“买入”评级。

风险提示

• 销售回升幅度不及预期，可能影响行业复苏节奏。

图表与数据

• 图1-图27：涵盖销售数据、政策变化、行业集中度、土地溢价、库存去化、净利率、毛利率、转型路径等。
• 表1-表5：汇总国家及地方政策、房企战略合作、触网环节、推荐组合等。

总结

2015年房地产行业在宽松货币政策和政策刺激下温和复苏，销售量价齐升，尤其是一线城市表现突出。行业集中度持续提升，强强联合趋势明显。房企面临白银时代挑战，需通过转型和升级拓展新增长点。互联网+成为重要转型方向，部分房企已取得显著成效。整体维持“推荐”评级，重点推荐世联行、国兴地产、金科股份、南国置业、万科A、中茵股份、中南建设、招商地产、保利地产、华夏幸福和香江控股等公司。