2019【城市进入研究】徐州城市投资价值研究-绿都_210页_16mb

绿都地产集团徐州城市投资价值研究报告总结

核心内容

本报告分析了徐州城市投资价值，从宏观基本面、市场成长性、竞争激烈度、需求持续度、进入时机、区域/板块选择、拿地及产品策略等多个角度进行深入探讨，旨在为房地产投资提供参考。

主要观点

宏观基本面

• 内外部环境：内忧外患并存，房地产长效机制建设势在必行。全球经济复苏与货币政策收紧，使得房地产市场风险爆发后难以通过放松货币来解决。
• 实体经济：房地产先行，金融跟进，扶持实体是关键。
• 房地产政策：坚持“房住非炒”，政策调控逐渐从单一限贷限购转向全环节控制，包括限售、限价、限签、限商等，政策周期预计持续2年左右。
• 市场预判：预计2018年下半年前政策不会实质性放松，楼市将维持“六限”状态。

市场成长性

• 政策风险：徐州楼市政策相对宽松，调控力度有限，政策风险较小。
• 需求增长：市场需求增长明显，刚需向改善型需求转变，100-120平米成为主力户型。
• 库存消化：徐州商品住宅去化周期较低，需加大新房供应以进一步满足市场需求。

竞争激烈度

• 拿地方式：目前徐州拿地主要通过招拍挂，勾地和收并购机会较少。
• 外来房企主导：外来房企在徐州市场占据主导地位，本土房企生存空间受到挤压。
• 产品差异化：大盘项目较多，可通过产品差异化减小竞争压力。

需求持续度

• 土地供应增加：2017年徐州住宅用地供应大幅增加，满足当地购房需求。
• 客户结构优化：随着人才引进和城镇化推进，客户品质提升，价格承受度提高。
• 投资属性弱：徐州房地产投资属性较弱，政府政策对投资需求的打压影响有限。

关键信息

土地市场

• 土地供应：2017年徐州计划出让住宅用地约15437亩，较2016年增加5350亩。
• 地价走势：2017年徐州地价上涨，部分地块成为地王，如华润、保利等。
• 土地供应分布：市区和铜山区是主要供地区域，云龙区成为热点区域。

房地产政策

• 调控政策：包括限购、限贷、限价、限售、限商、限签等，形成全环节控制。
• 金融政策：引导资金脱虚向实，支持居民合理自住购房，限制信贷流向投资投机性购房。
• 税收政策：形成差别化税率体系，适时征收房产税或物业税。

城市发展与产业转型

• 城市定位：徐州定位为“淮海经济区中心城市”和“一带一路节点城市”，未来发展可期。
• 产业转型：由资源型城市向现代服务业城市转型，重点发展新能源、高端装备制造、新材料等产业。
• 旧改项目：政府推动旧改和城市更新，外来房企逐步介入，提供新的投资机会。

投资策略建议

• 进入时机：选择“地多、人少、价低”的时机进入市场。
• 区域选择：关注价值洼地型和未来潜力型板块，如城东、城南、铜山区等。
• 产品策略：通过产品差异化规避竞争，满足改善型需求。

市场现状与趋势

• 市场热度：徐州房地产市场热度较高，Top20房企中超过半数已入驻。
• 客户结构：购房客户以本地居民为主，投资客户较少。
• 未来展望：徐州未来将通过城市规划、交通建设、产业转型等手段提升城市吸引力，促进人口回流。

总结

徐州房地产市场在政策调控、土地供应、城市规划、产业转型等多重因素影响下，具备一定的投资价值。尽管面临外来房企主导、政策收紧等挑战，但通过把握进入时机、选择优质区域、实施产品差异化策略，仍有机会在徐州市场中占据一席之地。