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2020年11月商业地产市场月度总结

核心内容概述

2020年11月，中国商业地产市场在政策支持、宏观经济复苏及企业动态推动下呈现出一定的回暖迹象。整体市场在投资、销售、租赁及土地交易等方面均有不同程度的改善，同时，随着RECP的签署，区域经济整合进一步加深，为商业地产发展带来新的机遇。

主要观点

政策动态

• RECP签署：11月15日，中国与东盟十国及日韩等签署《区域全面经济伙伴关系协定》（RECP），标志着全球最大的自由贸易区启动，促进区域经济整合，助力国内国际双循环发展。
• “十四五”规划：国务院发布《“十四五”规划建议》，强调推动高质量发展，深化供给侧结构性改革，明确房地产在经济中的重要作用，提出推动金融、房地产与实体经济均衡发展。

宏观经济环境

• 经济复苏：2020年前三季度经济运行稳定恢复，增速由负转正，第二、三产业增加值占比持续优化。
• 工业增长：工业生产平稳增长，累计增速回升，多个行业出口情况改善。
• 服务业回暖：服务业商务活动指数持续上升，信息传输、软件和信息技术服务业增速最快，成为推动经济增长的重要力量。
• 消费市场复苏：居民收入实际增速由负转正，消费支出稳定恢复，线上消费快速增长，线下消费持续改善。

市场表现

• 新房市场：1-10月，全国商业地产开发投资、销售同比降幅收窄，但新开工面积降幅扩大。办公楼开发投资增长，商业营业用房开发投资下降。
• 租赁市场：三季度重点城市写字楼租金环比跌幅收窄，但整体需求尚未恢复至疫情前水平。
• 土地市场：1-11月，全国300城商办用地推出及成交面积同比小幅增长，成交楼面均价上涨，平均溢价率下降。一线城市与二线城市市场降温，三四线城市市场热度较高。

关键信息

政策动态

• RECP内容：
  • 货物贸易：实现区域内90%以上的货物贸易零关税。
  • 服务贸易：新增22个开放部门，提高37个部门的承诺水平。
  • 投资领域：15方均采用负面清单方式对非服务业领域投资作出较高水平开放承诺。
  • 知识产权：保护水平高于WTO标准。
  • 电子商务：规定数据流动、信息存储等条款，维持WTO不对电子商务征税的决定。

宏观经济

• 经济增速：前三季度GDP同比增长0.7%，第二产业增长0.9%，第三产业增长0.4%。
• 居民收入：前三季度居民人均可支配收入实际增速由负转正，城乡收入差距缩小。
• 消费市场：前三季度全国居民人均消费支出实际同比下降6.6%，但线上消费增长显著，实物商品网上零售额同比增长16.0%，占社会消费品零售总额的24.2%。

市场表现

• 新房市场：
  • 全国商业地产开发投资额15843亿元，同比下降0.8%。
  • 全国商业地产销售面积9138万平方米，同比下降14.1%。
  • 办公楼开发投资额同比增长3.5%，商业营业用房开发投资额同比下降2.8%。
• 租赁市场：
  • 三季度全国重点城市写字楼平均租金4.78元/平方米·天，环比下跌0.58%。
  • 一、二线城市写字楼租金环比均下跌，整体市场仍面临下行压力。
• 土地市场：
  • 1-11月全国300城商办用地推出及成交面积同比均增长，成交楼面均价同比上涨。
  • 一线城市商办用地成交面积同比增长92.1%，楼面均价下跌3.8%。
  • 三四线城市商办用地市场热度较高，溢价率同比上升。

企业动态

• 字节跳动：50亿元收购北京北三环方恒时尚中心，成为其首个自有产权办公楼，进一步拓展北京办公空间。
• 五矿地产：联合招商蛇口收购广州槎头站TOD项目，该地块为广州出让的第八个TOD综合体，具备优越的地理位置。
• 京东七鲜：首进武汉，打造华中首家门店，融合线上与线下服务，提升用户体验。
• 逸仙电商：完美日记母公司上市，未来三年计划布局600家线下门店，加速品牌扩张。

大宗交易

• 交易情况：11月，全国20个重点城市共录得5笔商业地产大宗交易，其中2宗位于一线城市，3宗位于二线城市。
• 交易详情：
  • 富力首府·柏丽广场：海口，成交面积15000平方米，中国人寿以资产交易方式购得，用于海南总部。
  • 武汉保利文化广场：武汉，股权交易，湖南爱尔物业收购，交易总价6.7亿元。
  • 花城御景花园：广州，股权交易，广州城兴贸易以29.83亿元购得。
  • 厦门国际中心：厦门，法拍交易，鲁能集团以29.12亿元购得。
  • 乐峰广场：广州，股权交易，凯德商用中国信托以2.8亿美元购得49%股权。

中指点评

• RECP影响：RECP将推动中国与成员国之间的贸易和投资，有利于丰富国内市场，促进零售商业地产增长。
• TOD项目：TOD模式有助于提升城市功能，但对开发商要求高，需长期投入。
• 电商布局：电商企业加速线下布局，生鲜零售成为竞争焦点，需具备强大的供应链和物流能力。
• 国货品牌：完美日记凭借精准营销策略和年轻化定位，成功在美妆市场占据一席之地，未来将加速扩张。