政策月报第2期：稳地产，政策的金九银十-20231016-国金证券-16页_1mb

宏观专题研究报告：稳地产，政策的金九银十

核心内容概览

2023年年初以来，房地产行业持续低迷，表现为销售、房企拿地及土地财政等方面。为适应房地产供需关系的重大变化，7月政治局会议后，中央与地方政府相继推出多项稳地产政策，包括“认房不认贷”、住房信贷优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等。9月，地方政策进一步密集出台，涉及取消限购、优化限购限贷、优化限价等多方面，尤其在一线及核心二线城市表现更为显著。与此同时，城中村改造等城市更新项目也在政策推动下加快落地，或对房地产投资形成一定补充。

主要观点

1. 政策优化提振购房信心：9月房地产政策持续加码，带动居民购房信心有所改善，一线及核心二线城市购房信心指数较8月分别增长3个、1个百分点。但购房意愿提升主要体现在看房意愿，实际销售数据尚未明显回暖。

2. 政策对销售影响尚不明显：尽管政策优化，但新房销售仍未显著改善，一线城市新房成交面积边际改善，但广州、深圳商品住宅供求比仍处高位，表明供给压力依然存在。二手房挂牌量有所增长，但价格指数仍下滑，整体需求回暖仍需时间。

3. 城中村改造对房地产投资形成补充：政策推动城中村改造项目落地，或对房地产投资形成一定补充。中性情景下，年度投资规模预计在5000亿元左右，远低于棚改项目的投资规模。资金来源鼓励多渠道筹措，包括民间资本参与，需持续跟踪。

关键信息

一、地产政策优化

• 中央层面：7月政治局会议提出适时调整优化房地产政策，8月央行、财政部、住建部等多部门推动“认房不认贷”、住房信贷优化、降低存量房贷利率、住房换购税收优惠等政策落地。
• 地方层面：
  • 一线城市：执行“认房不认贷”政策，优化公积金贷款期限，降低二套房贷款利率。
  • 二三线城市：普遍优化首套房信贷政策，调整首付比例，部分城市取消限购或放松限购区域，提供购房补贴及税费优惠。
• 政策效果：政策对购房信心有所提振，但对销售和房企拿地的影响尚未显现。

二、政策对市场的影响

• 居民购房信心：9月购房信心指数改善，但整体仍处于观望状态。
• 二手房市场：挂牌量指数提升，但价格指数延续下滑，显示需求增长仍需时间。
• 新房市场：一线城市新房销售改善明显，但部分城市如广州、深圳仍面临较大的供求压力。
• 土地市场：9月100大中城市土地成交面积和供给面积均处历史低位，流拍率仍居高位（约16%），溢价率下滑至4%左右。

三、城中村改造

• 政策背景：自2023年4月政治局会议首次提及城中村改造以来，政策持续推进，鼓励市场主导、多种业态并举的开发运营方式。
• 实施范围：主要聚焦于超大特大城市，与棚改、旧改相比，其实施范围相对较小。
• 改造模式：包括拆除新建、整治提升、拆整结合三种模式，防止“大拆大建”。
• 资金来源：鼓励多渠道筹措资金，包括政策性银行贷款、政府债券、城市更新基金等，与棚改项目相比，资金来源更灵活。
• 投资规模：中性情景下，年度投资规模约5000亿元，低于棚改项目年均1.5万亿元。
• 项目案例：如上海松江区、北京海淀区、广州海珠区等，部分项目已启动或完成。

风险提示

• 政策落地可能不及预期。
• 数据统计存在误差或遗漏。

政策跟踪

• 中央政策会议：强调科技创新、新型工业化、经济复苏、反腐败等。
• 国务院会议：关注经济发展、企业账款拖欠、乡村振兴、自贸区建设等。
• 重要文章及会议：包括《推进中国式现代化需要处理好若干重大关系》、庆祝中华人民共和国成立七十四周年讲话等，强调高质量发展和国际合作。
• 各类文件和法规：涉及汽车行业、民营经济、税费优惠等，旨在稳定市场和促进发展。

图表目录

• 图表1：2023年年初以来，地产销售、投资仍处低迷
• 图表2：土地市场交易持续下滑拖累地方土地出让收入
• 图表3：7月政治局会议指引下，地产政策优化落地
• 图表4：2023年9月，地方地产政策放松政策密集出台
• 图表5：2023年9月，四大一线城市持续优化地产政策
• 图表6：2023年9月，二三线城市多方面调整优化房地产政策
• 图表7：2023年9月一线与核心二线购房信心边际改善
• 图表8：2023年国庆期间居民购房意愿改善
• 图表9：地产政策优化促进二手房供给增长
• 图表10：2023年9月全国二手房成交面积有所回暖
• 图表11：2023年9月一线新房成交面积边际改善
• 图表12：2023年9月广深商品住宅供求比仍处高位
• 图表13：100大中城市土地成交面积尚未明显增长
• 图表14：土地市溢价率仍处较低水平
• 图表15：2023年以来政策持续推动城中村改造落地
• 图表16：近期各部门从多方面支持城中村改造
• 图表17：棚改、旧改、城中村改造三类模式的区别
• 图表18：城中村改造年度投资测算
• 图表19：21个超大特大城市城中村改造投资总额测算
• 图表20：部分城中村改造项目案例
• 图表21：城中村改造年度投资测算
• 图表22：城中村改造资金模式可分为政府或市场运作
• 图表23：棚改项目资金主由PSL及专项债支持
• 图表24：近期重要文章及会议
• 图表25：近期各类文件和法规

结论

房地产市场持续低迷，政策优化对购房信心有所提振，但对实际销售和房企拿地影响尚未显现。城中村改造作为房地产投资的补充，其投资规模和资金来源仍需进一步观测。政策的持续落地对经济复苏和房地产市场稳定具有重要意义，但需关注政策执行效果及市场反馈。