建筑与工程行业专题研究：城中村改造，建筑企业弹性测算-20231016-华泰证券-34页_826kb

城中村改造：建筑企业弹性测算总结

核心内容概述

城中村改造是未来城市更新的重要方向之一，预计本轮城中村潜在改造投资总额可达5万亿。目前已有14个城市出台城中村改造规划，其余城市预计也将陆续跟进。本文聚焦建筑企业受益情况，分析城中村改造在不同业务环节中的参与度及竞争格局，探讨哪些城市和企业可能从中受益。

主要观点

• 城中村改造投资规模：预计在不考虑保障房的情况下，珠三角地区城市（如广州、深圳、佛山、东莞）的潜在改造规模最大，其次为武汉、上海及北京。
• 广义需求口径：若考虑城中村与保障房联动，广州和深圳的广义需求分别为7621亿元和7439亿元，领先全国。
• 资金筹措能力：上海、深圳、北京和东莞财政造血能力强，地方债务压力小；广州、佛山、杭州、宁波和苏州财政造血能力较强，债务压力中等；重庆和合肥具备一定的加杠杆空间。
• 业务环节分类：城中村改造分为重资产和轻资产环节。重资产业务以土地开发和工程施工为主，由央国企主导；轻资产业务包括规划、勘察、设计、监理和检测，民企参与度较高，珠三角企业更具优势。
• 区域竞争格局：
  • 轻资产环节：民企参与度较高，珠三角企业更占优势。
  • 重资产业务：多数地区以央国企为主导，地方国企在属地优势上表现突出，上海尤为显著。

关键信息

城中村改造需求分布

• 广州和深圳：广义需求领先，分别达7621亿元和7439亿元。
• 其他城市：潜在改造投资超过3000亿元的城市包括武汉、佛山、东莞、上海和北京。
• 区域特点：
  • 珠三角：城中村改造需求大，且具备较强的财政自给能力和较低的土地财政依赖度。
  • 长三角：上海在城中村改造中占据主导地位，拥有成熟的合作改造模式和城市更新基金。

资金筹措方式

• 政府自筹资金：财政资金和专项债是主要来源，其中财政自给率高、土地财政依赖度低的城市（如上海、深圳、东莞、广州）具备更强的资金筹措能力。
• 社会资本参与：包括金融机构融资、改造主体自筹、城市更新基金、ABS模式等，其中珠三角和长三角地区社会资本参与程度较高，尤其是深圳和上海。

企业参与情况

• 轻资产业务：
  • 民企主导：在规划、勘察、设计、监理和检测环节，民企参与度较高，珠三角企业如华阳国际、蕾奥规划、新城市等具备较强竞争力。
  • 企业表现：蕾奥规划、新城市、深圳瑞捷、筑博设计、华阳国际、汉嘉设计、华建集团、测绘股份、苏交科等企业在轻资产业务中表现突出。
• 重资产业务：
  • 央国企主导：多数地区以央国企为主导，地方国企具备属地优势，上海、杭州等地地方国企表现尤为突出。
  • 企业表现：上海建工、浦东建设、隧道股份、浙江建投、龙元建设、宁波建工、重庆建工等企业在重资产业务中具备较强竞争力。

各城市改造情况

超大城市

• 北京：计划至2027年完成中心城区周边城中村改造，改造方式为混合改造。
• 上海：2023-2025年计划改造30个城中村，2032年前预计完成62个，采用混合改造，资金来源多元。
• 广州：2035年前推进281个城中村改造项目，2023年推进127个，投资金额约983亿元。
• 深圳：2023-2025年计划改造167个城中村，采用混合改造，资金来源包括地方财政、国企平台、市场化主体等。
• 天津：2023年计划改造2个城中村，采用混合改造，资金来源包括地方财政、国企平台、市场化主体等。

特大城市

• 东莞：计划至2035年改造242个城中村，采用混合改造，资金来源包括政府补贴和市场化主体。
• 西安：2023年启动改造，计划改造超88个城中村，采用混合改造，资金来源包括地方财政、专项债等。
• 佛山：计划至2035年改造110个城中村，采用混合改造，资金来源包括政府补贴和市场化主体。
• 青岛：采用混合改造，安置方式以货币安置为主。
• 济南：采用混合改造，资金来源包括地方财政、专项债等。

其他城市

• 合肥：计划至2025年改造104个城中村，采用微改造，资金来源包括地方财政、国企平台、国开行贷款等。
• 苏州：计划至2025年改造172个城中村，采用混合改造，资金来源包括政府补贴和市场化主体。
• 宁波：计划至2025年改造197个城中村，采用混合改造，资金来源包括中央补助资金、国家政策性贷款等。

风险提示

• 政策细则存在不确定性。
• 房地产销售下行可能影响城中村改造进度。
• 本文内容为客观描述，不涉及推荐和关注。

图表目录（简要）

• 图表1：各城市城中村改造规划及改造细节
• 图表2：各城市城中村潜在改造规模
• 图表3：目标城市保障房筹建进度
• 图表4：“十四五”期间剩余保障房筹建投资总量测算
• 图表5：目标城市“十四五”期间剩余保障房筹建投资测算
• 图表6：各城市城中村潜在需求（广义口径）
• 图表7：2020-2022年间各省专项债用于城中村改造金额
• 图表8：各城市财政自给率情况（2022年）
• 图表9：各城市土地财政依赖度情况（2022年）
• 图表10：财政自给率与土地财政依赖度二维图
• 图表11：各城市地方政府债务率情况
• 图表12：2023年5月至今广州市城中村项目引入合作企业
• 图表13：十三城已设立或正在筹备城市更新基金
• 图表14：各城市广义城中村潜在需求与财政自给率二维图
• 图表15：各城市广义城中村潜在需求与土地财政依赖度二维图
• 图表16：各城市广义城中村潜在需求与地方政府债务率二维图
• 图表17：2023年上海已落地城中村项目投资额或超千亿
• 图表18：拆除重建和微改造具体流程
• 图表19：不同情形下各环节占总投资额比重
• 图表20：各大城市地产、区域不同业务环节建筑龙头上市公司
• 图表21-34：轻资产业务上市企业收入弹性及城中村相关订单情况
• 图表35-54：重资产业务上市企业收入弹性及城中村相关订单情况

结论

综合分析城中村改造的潜在投资规模、资金筹措能力和企业参与情况，我们认为广州、深圳、上海、东莞、北京等城市有望率先放量。其中，轻资产业务民企参与度高，珠三角企业更具优势；重资产业务则由央国企主导，上海、杭州等地竞争格局良好。未来，随着政策的逐步推进和资金来源的多样化，城中村改造将成为推动城市高质量发展的重要抓手。