20220322-首创证券-招商蛇口-001979.SZ-公司年报点评_销售稳健增长_聚焦核心城市_8页_1mb

报告摘要

招商蛇口2022年年报点评总结

核心内容概览

招商蛇口（001979.SZ）2021年实现销售金额3268亿元，同比增长17.7%，销售面积1464万平米，同比增长17.8%。尽管公司销售表现稳健增长，但受高价地集中交付结算及资产减值影响，2021年归母净利润同比下降15.4%，至103.7亿元。公司全年毛利率为25.5%，同比下降3.2个百分点；净利率为6.5%，同比下降3个百分点。整体来看，公司2021年业绩表现低于市场预期，但销售排名提升至第7位，区域深耕成效显著。

主要观点

销售稳健增长：公司2021年销售金额及面积均实现同比增长，全口径销售排名上升3名，7个城市销售规模进入当地前三。
区域深耕成效显著：公司重点布局一线及新一线核心城市，2021年新增建面1551万平米，总地价2150亿元，同比增长42%。区域深耕有助于降低销管费用率和去化风险，同时保持利润稳定性。
多元化拿地布局：通过产城联动及收并购获取土储，2021年拿地金额占比一线及新一线城市达73%，同比提升11个百分点。隐含毛利率改善，优质土储为未来销售提供保障。
融资成本改善：公司2021年综合融资成本为4.48%，同比下降0.22个百分点。长期负债占比提升至78.3%，显示公司财务结构优化。
投资建议：公司销售增速保持行业领先，土地扩张积极，核心城市土储占比较高，未来业绩有望稳步增长。预测2022-2024年EPS分别为1.31元、1.42元、1.52元/股，对应PE分别为10.3倍、9.5倍、8.9倍，维持“买入”评级。
风险提示：政策边际改善不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险。

关键信息

财务数据

指标	2021A	2022E	2023E	2024E
营收(亿元)	1606.4	1722.1	1851.3	1962.3
营收增速(%)	23.9%	7.2%	7.5%	6.0%
归母净利润(亿元)	103.7	103.8	112.7	120.6
归母净利润增速(%)	-15.3%	0.1%	8.6%	7.0%
EPS（元/股）	1.31	1.31	1.42	1.52
PE	10.3	10.3	9.5	8.9

财务比率

指标	2021A	2022E	2023E	2024E
毛利率	25.5%	27.0%	27.3%	27.2%
净利率	6.5%	6.0%	6.1%	6.1%
ROE	9.5%	8.9%	8.9%	9.0%
ROIC	3.5%	4.6%	4.6%	4.5%
资产负债率	67.7%	67.0%	66.5%	66.3%
净负债比率	16.9%	13.4%	13.1%	14.3%
流动比率	1.53	1.61	1.65	1.70
速动比率	0.55	0.54	0.57	0.59
总资产周转率	0.19	0.20	0.20	0.21
每股净资产	13.72	14.72	15.91	16.85

财务状况

资产负债表：2021年资产总计856203百万元，流动资产653058百万元，非流动资产203145百万元。
现金流量表：2021年经营活动现金流净额为25977百万元，投资活动现金流净额为-24277百万元，筹资活动现金流净额为-11161百万元，现金净增加额为-9461百万元。
盈利预测：公司2022-2024年预计EPS分别为1.31元、1.42元、1.52元/股，净利润分别为15202百万元、15500百万元、16579百万元、17739百万元。

结论

招商蛇口在2021年销售表现稳健增长，但受高价地结算及资产减值影响，净利润有所下滑。公司通过区域深耕和多元化拿地策略，有效提升销售排名及土储质量，未来业绩增长潜力较大。公司融资成本持续改善，财务结构优化，同时持有大量园区及商业物业，有望通过Reits上市贡献利润。综合来看，公司维持“买入”评级，未来增长前景良好。

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