2023-04-23-远东资信-2023年3月房地产行业观察与债市运行动态_商品房销售明显复苏_境内债发行持续回温_24页_690kb

房地产行业2023年3月观察与分析

总体情况

• 货币政策支持叠加棚改去库存，商品房市场复苏
• 基因2023中央严监管不变，重点防范头部企业风险
• 债券市场净融资额下滑、违约风险并未减轻

行业运行动态

• 商品住房成交情况

  • 30大城市成交面积同比上涨43.59%，接近十年均值
  • 十大城市去化周期为13.06个月，环比减少0.40个月
  • 百城住宅平均价格同比下跌0.07%，三线城市掉幅明显

• 新开工情况

  • 全国房屋新开工面积同比下降29.03%，降幅较2022年全年收窄，但仍处于低位水平

政策动态

• 中央层面

  • 政府工作报告强调防范房地产系统性风险，坚持“房子是用来住的”定位
  • 住建部对市场企稳抱有“信心”，强调“抓两头、带中间”
  • "金融16条"政策效果逐步释放，配套支持措施完善

• 地方层面

  • 继续放松地产行业调控，共46个城市调整楼市政策
  • 信贷宽松：首付比例下调、房贷利率下降、多地实行带押过户简化手续
  • 提供购房补贴，发放契税补贴，支持多孩、人才购房，降低公积金门槛

企业动态

• TOP100房企销售情况

  • 整体销售额同比增长24.6%，环比增长36.7%
  • TOP10房企销售额同比增长10.8%

• 银企合作进展

  • 卓越集团、星河控股等六家民企与工行加强合作，合计战略合作额度超30亿元
  • 中交地产等央企业与银行建立一体化金融合作关系

债券市场情况

• 债务融资概况

  • 3月境内债券发行量775.22亿元，偿还987.04亿元，净融资额为-211.82亿元
  • 债券信用利差有所收窄，中位数降60.83BP，评级降幅各异

• 违约与展期

  • 3月新增3只实质违约/实质违约债券，涉及中天金融、佳源创盛等企业
  • 13只债券进入展期，主要为华夏幸福、恒大等头部房企的债务问题
  • 无主体级别调整发生，仅个别债项级别维持不变

整体展望

• 需求端
  社会经济活动回暖，居民购房预期上升，支持力度持续加码

• 供给端
  新开工面积仍处于历史低位，对中长期供应构成制约

• 风险点
  企业出清仍在进行，涉案债券处置和收尾项目监管将成为后续工作的重点

• 政策趋势
  “定向宽松”与结构优化并行，防范系统性风险仍是核心任务