20230317-远东资信-2023年2月房地产行业观察与债市运行动态_商品房销售有所复苏_债券发行继续回温_23页_659kb

商品房销售有所复苏，债券发行继续回温

核心内容概述

2023年2月，中国房地产行业在政策支持和市场逐步恢复的背景下，呈现部分回暖迹象。商品房销售面积与价格略有回升，但整体仍处于低位。与此同时，房地产债券市场出现净融资压力，但优质房企融资能力有所改善。政策层面，中央和地方持续出台支持措施，旨在稳定市场预期、改善房企资产负债结构、促进市场平稳发展。

主要观点

1. 商品房销售与价格

• 销售面积：1~2月30大中城市商品房成交面积同比下降13.72%，但降幅明显收窄，显示市场逐步复苏。
• 库存去化：十大城市商品房库存去化周期缩短至13.47个月，但去化周期仍高于2022年10月水平。
• 价格变化：百城新建住宅平均价格同比下跌0.06%，三线城市价格下跌压力较大，但一二线城市价格趋于稳定。

2. 新开工面积

• 全国新开工面积：1~2月全国房屋新开工面积为13567万平方米，同比下降9.40%，虽降幅收窄，但总体仍处于低位。
• 市场预期：新开工面积的低迷可能影响未来1~2年的市场供给，房地产企业投资仍较为谨慎。

3. 房地产政策动态

• 中央政策：

  • 习近平总书记强调要防范房地产业引发系统性风险，支持刚性和改善性住房需求。
  • 证监会启动不动产私募投资基金试点，支持房企融资。
  • 中国人民银行和银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，推动租赁市场发展。
  • 财政部强调要促进房地产市场平稳发展，支持购房需求。

• 地方政策：

  • 多地下调首套房贷利率，放松限购政策，提高房贷额度和公积金贷款额度。
  • 推出购房补贴、降低首付比例、支持“带押过户”、提供“房票”等多样化购房支持措施。
  • 推动“保交楼”、优化贷款流程、鼓励房企与金融机构合作等政策组合拳。

4. 重点房企动态

• 销售表现：TOP100房企1~2月销售总额同比下降4.8%，但2月销售总额同比增长28.5%，显示市场逐步回暖。
• 融资与合作：
  • 中骏集团、远洋集团、恒基地产等获得大额银行授信。
  • 金地集团为子公司提供8.9亿元贷款担保。
  • 卧龙地产为间接股东提供1.17亿元融资担保。
  • 旭辉集团与中国东方资产、沈阳皇姑区政府等签署战略合作协议，推进项目开发与城市服务。

5. 债券市场动态

• 债券发行与到期：2月房地产行业共发行债券433.48亿元，偿还债券882.54亿元，净融资-449.06亿元。
• 信用事件：2月新增1只债券违约，2只债券展期，但无主体和债券信用级别下调。
• 信用利差：房地产行业债券信用利差（中位数）较上月下降30.17BP，显示市场信心有所恢复。

关键信息

1. 销售市场

• 成交面积：1~2月30大中城市商品房成交面积同比下降13.72%，但降幅收窄。
• 库存去化：十大城市商品房库存去化周期缩短至13.47个月。
• 价格走势：百城新建住宅平均价格同比下跌0.06%，三线城市房价下行压力仍存。

2. 供给市场

• 新开工面积：1~2月全国新开工面积为13567万平方米，同比下降9.40%，仍处于低位。
• 投资趋势：房地产企业投资步伐有所复苏，但整体仍较为谨慎，未来市场供给可能受限。

3. 政策支持

• 中央政策：强调防范系统性风险，支持住房租赁市场发展，推动房地产行业向新发展模式转型。
• 地方政策：多地出台购房支持政策，包括降低首付、提高贷款额度、提供购房补贴、放松限购等。

4. 债券市场

• 净融资情况：2月净融资为-449.06亿元，显示房企偿债压力较大。
• 信用利差：行业信用利差下降30.17BP，显示市场信心有所回升。
• 信用事件：1只债券违约，2只债券展期，但无信用级别调整。

总结与展望

需求端

• 2月房地产市场需求有所复苏，各地购房支持政策持续发力，未来商品房需求有望边际改善。
• 一二线城市房价趋于稳定，政策对市场预期的改善作用逐步显现。

供给端

• 新开工面积仍处低位，土地市场持续低迷，可能影响未来1~2年的市场供给。
• 企业投资意愿尚未完全恢复，市场修复仍需时间。

风险与展望

• 防范系统性风险仍是政策重点，优质房企信用相对稳定，但尾部房企仍存在违约风险。
• 债券市场短期承压，但随着政策逐步落地，融资环境有望改善。
• 未来需持续关注房地产市场供需变化及政策效果，推动行业平稳健康发展。