20240726-中诚信国际-2024年7月房地产市场跟踪_房企半年度亏损面较广_三中全会定调防范化解房地产风险_6页_713kb

2024年7月房地产市场跟踪报告：房企半年度亏损面较广，三中全会定调防范化解房地产风险

一、行业现状与企业经营情况

报告期内，房地产企业面临较大的经营压力，表现主要如下：

1. 销售业绩下滑仍存改善空间：

   • Headline数据显示，2024年上半年Top100房企销售额同比大幅下降41.6%，其中销售额超千亿房企6家、百亿房企44家，同比减少明显。
   • 但在政策利好释放及业绩冲刺下，6月销售额环比增长近26%，同比下降幅度收窄至19.5%，预计全年销售降幅有望在低基数和政策持续作用下收窄，特别是部分城市如长三角二线城市、青岛、珠海等表现突出。

2. 房企亏损严重：

   • 中诚信国际统计的32家A股房企中，24家预亏，占比高达75%。造成亏损的因素主要包括：拿地成本高企、结算价格不及预期、费用与成本不匹配导致存货减值，以及房企部分出售资产折价以缓解流动性压力。

二、宏观政策与方向指引

1. 调控政策持续加码：

   • The 党的二十届三中全会首次将防范化解房地产风险写入文件，强调实现“消化存量”和“优化增量”并举。
   • 全会提出加强保障性住房建设和供给，赋予地方更多调控自主权，并取消或调减部分限购政策，推动存量房支持回购。

2. 制度深化改革：

   • 房地产新发展模式强调加大保障房供给、完善住房双轨制，改进融资方式——倾向于项目和资产层面融资、降低信用类融资占比。
   • 预计逐步推进现售制代替预售制，同时下调开发与交易环节税费，适度增加持有环节税费。

三、市场表现与风险提示

1. 价格与库存状态：

   • 全球城市房价继续下行，但降幅收窄。6月新房价格环比下跌0.85%，二手房价同比下跌7.87%，呈现“以价换量”的局面。
   • 库存方面，北上广深等一线城市需求集中释放后，库存消化速度缓慢，整体去化仍需时日。

2. 融资渠道与信用风险：

   • 当地币企业债券融资略有增加，民企如滨江、美的置业叠加政策支持后，融资环境温度有所改善。
   • 债券市场整体保持稳健，虽短期存在到期压力，但从目前到期兑付情况来看，违约风险可控。

四、未来展望

短期市场仍处于政策吸收期，7月销售数据将呈现环比回落但同比降幅收窄的态势。未来，房地产政策将持续支持稳健发展，预计将实现三个方向的并行推进：

1. 政策刺激推动市场企稳趋稳；
2. 调整市场结构，以保障房分流刚性需求；
3. 推进长效机制建设，完善房地产融资和预售制度。