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链家网项目及专项基金总结

一．项目背景与基金基本条款

链家网项目处于B轮融资阶段，为上市前最后一轮投资，投资总额预计为60至70亿人民币。主要投资方包括战略投资人腾讯、百度，以及两到三家一线基金领投，多家一线基金跟投。公司投前估值为330亿人民币，投资款将主要用于老股转让（20亿）及增资扩股。

预计公司2016年利润为20亿，2017年为60亿，2021年（上市后一年）保守预测利润为50亿。本轮投资P/E为14-18倍，而上市对标公司世联行(002285)的P/E为40倍。公司预计2018-2019年上市，基金可投额度为10亿人民币，目前剩余额度不足5亿人民币。

基金最低认缴额度为5000万人民币，团队业绩提成为20%，管理费为2%/年，直至项目成功退出。退出时间为上市后一年，预计总回报率超过300%。

二．投资意向书关键条款

• 投资范围：仅限于北京链家房地产经纪有限公司及其子公司（含收购过程中的公司），不包括自如、丁丁、装修业务及相关资产。
• 员工期权：公司现有股东持有的12%股权将作为员工期权，需在本轮交割前预留完成，不稀释投资方持股比例。
• 退出计划：假设基金在2021年12月31日退出，收益将按投资后股份比例计算，退出估值为预期利润乘以预期市盈率。
• 定金：投资人需于2016年2月26日前支付认缴金额的5%作为定金，用于抵减前2年半的管理费。
• 缴款通知：确认认缴额度后，基金将在15个工作日内发送缴款通知，投资人需按要求将款项汇入托管账户。

三．投资回报分析

超额收益敏感性分析

IRR敏感性分析

四．投资计划

• 定金支付：投资人需在2016年2月26日前支付认缴金额的5%作为定金，用于确定认购优先级。
• 缴款通知：确认认缴额度后，基金将在15个工作日内发出缴款通知，投资人需按要求足额缴款。

五．执行摘要核心内容

1. 交易结构与股权架构：本次融资金额为60至70亿人民币，其中20亿用于老股转让，其余用于增资。融资前复星持股不到2%，其余为管理层，左晖持股60%以上。链家网目前未采用VIE结构。
2. 投资人与董事委派：目前确定的投资人包括腾讯、百度等，领投方有权委派董事。
3. 上市计划：公司预计2018-2019年上市，规模对标世联行(002285)44倍市盈率。上市主体为北京链家房地产经纪有限公司及其子公司，不包括自如、丁丁、装修业务。
4. 金融业务板块：链家拥有第三方支付牌照“理房通”，自建P2P平台“链家理财”，上线200天累计交易额突破50亿元，月交易金额达15亿元。未来可能获取其他金融牌照。
5. 收入结构变化：链家目前以二手房经纪为主，未来将扩展至新房业务及金融业务。2015年新房销售额已达1000亿元，金融业务将成为重要盈利点。
6. 中介费率优势：链家二手房中介费率为2.27%，高于市场竞争对手。短期补贴无法形成长期优势，目前线上竞争已趋缓，市场份额稳定。
7. 核心团队稳定性：通过员工期权机制，确保核心团队在融资交割前预留，不稀释投资方持股比例。
8. 数据业务发展：链家已建立综合性IT系统，整合房源、交易、金融及客户数据，形成信息流集中平台。未来计划加强数据在金融和房地产后服务方向的应用。2015年29%的客户使用了链家提供的金融产品。