【世邦魏理仕】2020年第二季度中国房地产市场报告_41页_2mb

中国房地产市场报告（2020年第二季度）

核心内容概览

2020年第二季度，中国房地产市场在疫情后展现出超预期的经济反弹，GDP同比增长3.2%，社零总额同比跌幅收窄至1.8%，经济复苏态势明显。房地产市场整体呈现分化趋势，写字楼、零售物业和物流设施市场均表现出不同程度的复苏与挑战。

主要观点与关键信息

一、写字楼市场

• 供应与吸纳：18个主要城市新增供应120万平方米，同比下降52%；全国净吸纳量由负转正至35万平方米，空置率上升0.5个百分点至23.9%。
• 行业需求：TMT、制药和金融企业扩张需求强劲，尤其是在线教育机构，带动约20万平方米租赁成交。
• 区域表现：一线城市（如北京、上海、深圳）及杭州、成都等科技城市表现突出，但部分城市（如大连、青岛）因疫情影响，净吸纳量持续为负。
• 租金变化：全国写字楼平均租金环比下降1.5%，部分城市如北京、南京、苏州、无锡等租金跌幅显著。
• 展望：下半年供应集中入市，空置率可能进一步上升，租金仍将承压。

二、零售物业市场

• 供应与吸纳：全国新增零售面积仅22万平方米，同比减少81%；净吸纳量录得-160万平方米，空置率上升至7.7%。
• 业态复苏：奢侈品和美妆品牌表现亮眼，受益于疫情带来的线上消费增长，如博柏利、历峰集团等。
• 区域表现：北京、上海、广州、成都等核心城市购物中心客流逐步回暖，但非核心区域空置率上升。
• 租金变化：购物中心首层租金普遍下跌，如北京下降1.6%，上海下降1.1%。
• 展望：下半年零售市场有望迎来新增供应，核心商圈租金将逐步企稳，但非核心区域仍面临挑战。

三、物流设施市场

• 供应与吸纳：高标仓储需求显著反弹，净吸纳量上半年累计达90万平方米，二季度同比增长110%；但新增供应达162万平方米，空置率上升至15.9%。
• 需求驱动：电商、冷链物流、生鲜电商、医药类企业需求强劲，推动仓储市场回暖。
• 租金变化：部分城市租金小幅下降，如北京、广州，但上海、深圳等核心区域租金稳定或小幅上涨。
• 展望：下半年供应高峰延续，空置率可能上升，但优质资产租金有望企稳回升。

四、投资市场

• 交易总额：二季度国内大宗物业投资交易总额为396亿元，同比下降41%。
• 买家结构：内资买家主导，占比达80%；外资因疫情限制影响交易活跃度。
• 物业类型：写字楼交易占比最高（63%），仓储物流、数据中心成为投资热点。
• 区域集中：交易主要集中于京沪，两市成交额占比达71%。
• 展望：下半年投资市场有望活跃，优质物业价格逐步企稳。

市场趋势总结

1. 经济复苏带动市场回暖

• 二季度中国经济反弹超预期，GDP同比增长3.2%，社零总额跌幅收窄至1.8%。
• 制造业和服务业增速回升，TMT、金融、医药等行业表现突出。
• 政府通过发放消费券、发展夜间经济等方式刺激消费复苏。

2. 市场分化明显

• 写字楼市场整体复苏，但部分城市如大连、青岛、西安等净吸纳量仍为负。
• 零售市场逐步回暖，但空置率上升，部分业态（如餐饮、娱乐）仍受疫情影响。
• 物流设施需求强劲，尤其是电商和冷链，但空置率亦上升，租金波动。

3. 租金承压，但核心区域企稳

• 写字楼租金普遍下跌，但核心商圈和优质项目租金趋于稳定。
• 零售物业租金下滑，但部分优质项目租金企稳，特别是核心商圈。
• 物流设施租金保持稳定或小幅上涨，优质资产仍具吸引力。

4. 投资需求结构性变化

• 大宗交易总额下降，但优质资产如商务园区、仓储物流、数据中心受到青睐。
• 内资自用买家活跃，外资投资谨慎，但对优质资产仍保持兴趣。
• 未来半年投资市场有望回暖，尤其是核心城市优质物业。

各城市市场简要分析

总体展望

• 2020年下半年，写字楼市场预计新增供应约800万平方米，空置率可能进一步上升，租金承压。
• 零售物业市场将有新增供应，核心商圈租金有望企稳，非核心区域仍需时间恢复。
• 物流设施市场供应高峰延续，空置率可能在2021年中达峰值，但优质资产租金将保持稳定。
• 投资市场将逐步回暖，优质资产价格有望企稳，外资投资信心增强。

整体来看，2020年第二季度房地产市场在疫情后展现出强劲的复苏迹象，但不同细分市场表现差异显著，未来市场仍需关注疫情后续影响及经济结构变化对各板块的带动作用。