20200731-世邦魏理仕-中国房地产市场报告二零二零年第二季度_二季度经济反弹超预期_商业地产市场逐步复苏_41页_2mb

中国房地产市场报告（2020年第二季度）总结

核心内容概览

2020年第二季度，中国房地产市场在疫情后出现经济反弹，GDP同比增速达到3.2%，超市场预期。多个经济指标显示复苏迹象，包括制造业和服务业增速回暖，消费复苏加快，线上零售占比突破25%。然而，房地产市场整体仍面临挑战，各细分市场表现不一，部分区域租金和空置率有所下降，而其他区域则承压明显。

主要观点

• 经济复苏明显：二季度GDP增速从一季度的-6.8%反弹至3.2%，制造业和服务业复苏，消费逐步回暖。
• 房地产市场分化：不同城市和物业类型呈现不同趋势，写字楼、零售和物流市场均出现不同程度的复苏或承压。
• 写字楼市场：整体空置率上升，但甲级写字楼需求回升，TMT、金融和制药企业扩张需求强劲，部分企业因疫情和经济影响退租。
• 零售物业市场：部分业态出现复苏，但整体空置率上升，受疫情影响较大的餐饮和体验类业态闭店较多。
• 物流设施市场：高标仓储需求明显反弹，电商和冷链物流推动市场活跃，但部分区域空置率上升，租金承压。
• 投资市场：大宗物业投资总额同比下跌41%，但优质资产如商务园区、仓储物流和数据中心仍受青睐，内资买家主导市场。

关键信息汇总

写字楼市场

• 2020年二季度，18个主要城市新增供应120万平方米，同比减少52%。
• 全国写字楼净吸纳量由负转正至35万平方米，空置率环比上升0.5个百分点至23.9%。
• TMT、制药和金融企业扩张需求强劲，而零售贸易、非传统金融、文体娱乐等企业退租较多。
• 甲级写字楼需求反弹明显，但租金环比下降1.5%。
• 未来半年预计新增供应约800万平方米，空置率可能进一步上升，租金承压。

零售物业市场

• 全国仅录得三个新项目入市，总零售面积约22万平方米，同比减少81%。
• 二季度零售总额同比下降3.9%，但降幅较上季收窄15.1个百分点。
• 餐饮、娱乐、教育类租户闭店潮持续，导致净吸纳量为-160万平方米。
• 奢侈品和国内品牌成为需求担当，购物中心首层租金环比下跌1%。
• 未来半年将有新项目入市，空置率有望小幅上升，租金可能企稳。

物流设施市场

• 高标仓储需求明显反弹，净吸纳量上半年累计达90万平方米，二季度同比增长110%。
• 电商和冷链物流成为主要需求来源，但部分区域空置率上升，租金承压。
• 未来半年预计新增供应约645万平方米，空置率可能在2021年中达到峰值。

投资市场

• 国内大宗物业投资交易总额为396亿元人民币，同比下降41%。
• 写字楼交易占比63%，优质商务园区和仓储物流成为投资热点。
• 外资投资热情受阻，但对优质资产仍保持关注，上半年外资净购入超130亿元。
• 未来六个月投资市场活跃度有望提升，优质资产价格逐步企稳。

各城市市场分析

总体展望

• 写字楼市场：未来半年将有大量新增供应，空置率可能进一步上升，租金仍将承压。
• 零售物业市场：核心商圈有望带动租金企稳，但非核心区域空置率仍较高，租金下行压力大。
• 物流设施市场：供应高峰将在2021年中出现，空置率可能达到峰值后下降，租金有望逐步回升。
• 投资市场：下半年投资市场有望活跃度回升，优质资产价格逐步企稳，外资投资策略趋于谨慎。

总结

2020年第二季度，中国房地产市场整体呈现复苏迹象，但各细分市场表现分化明显。写字楼市场虽有需求回升，但空置率和租金仍承压；零售物业市场部分业态回暖，但整体空置率上升；物流设施市场因电商和冷链需求增长而回暖，但部分区域租金下降。投资市场虽受疫情影响，但优质资产仍受追捧，未来市场有望逐步恢复。各城市市场因疫情、经济结构和区域特点而呈现不同的发展趋势。