20150803-财富证券-房地产行业深度分析报告_借鉴历史_寻找未来_34页_1mb_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业的发展历程、主要特征及未来走势，并提出了投资建议。报告指出，中国房地产行业是“行业生命周期+政策指引”的共同作用结果，随着行业生命周期进入成熟阶段和政策支持力度的减弱，未来房地产行业将进入中速且稳定的发展期。

主要观点

1. 行业生命周期与政策指引的双重影响：房地产行业的发展不仅受到自身生命周期的影响，还受到政策指引的显著推动。
2. 增长拐点已至：经过10多年的快速发展，中国房地产行业的社会需求已得到较为充分的释放，其增长进入稳定期。
3. 新型地产模式的发展机会：具有“房地产+X”特征的房企（如产业地产、文化旅游地产、医疗养老地产等）在未来仍有较大的发展空间。
4. 政策支持是关键因素：政府的财政与货币政策为房地产行业提供了充足的流动性支持，成为推动其快速增长的重要因素。
5. 投资建议：投资者应关注与新型城镇化、区域一体化和新兴产业发展相容的房企，如华夏幸福、格力地产、世茂股份等。

关键信息

一、房地产行业历史发展

• 1991-1993年：住房实物分配制度改革阶段。
• 1994-1998年：住房实物分配向住房市场化改革的过渡阶段。
• 1999-2013年：住房市场化全面推行阶段，房地产行业进入“市场反映期”，呈现“供不应求”态势。
• 2014年以来：房地产行业进入增长拐点，销售价格与销售面积均出现明显下降。

二、房地产行业特征

• 商品房销售价格快速增长：1991-2013年，全国商品房平均销售价格从786元/平方米增长到6237元/平方米，年复合增长率达10.16%。
• 商品房细分类别增长差异：商品住宅平均销售价格增长最快，而别墅高档公寓增长最慢。
• 商品住宅市场供求失衡：销售面积与空置面积增长趋势不一致，表现出“量价不一”的特征。
• 资金来源：自筹资金和国内贷款是房地产开发企业的主要资金来源。
• 土地购置成本：土地购置成本快速增加，成为房地产行业增长的重要推动力。

三、房地产行业与宏观经济的关联

• 人均GDP与房地产发展：人均GDP达到1300美元时，房地产行业进入稳定快速增长期；达到8000美元时，进入平稳发展期。
• 工业化与城市化不匹配：工业化进程快于城市化进程，为房地产行业的发展提供了契机。
• 财政政策与货币政策支持：长期保持适度积极的财政政策和稳健偏松的货币政策，为房地产行业提供了充足的流动性支持。
• 房地产对经济的带动作用：房地产行业具有产业链长和产业面宽的特征，对整体经济发展具有显著带动作用。

四、2014年以来的发展变化

• 新建商品住宅价格下降：2014年1月至2015年5月，新建商品住宅价格环比和同比均出现明显下降。
• 二手房价格下降：二手房价格60指数在2015年4月后开始出现负增长。
• 商品住宅、办公楼销售面积下降：商品住宅和办公楼销售面积在2014年1月至2015年5月期间呈现负增长，而商业营业用房销售面积相对稳定。
• 房地产相关税收下降：房地产“五类税”收入自2015年2月起出现负增长，国家税收也受到显著影响。

五、未来走势判断

• 行业生命周期影响：房地产行业的社会需求已得到大部分释放，难以重现过去的高增长。
• 城镇化增长放缓：未来城镇化增长速度将低于过去，对房地产市场的刺激作用有限。
• 区域一体化带来新机遇：区域一体化将促进产业转移、人口流动和基础设施建设，从而带动房地产市场需求。

六、投资建议

• 关注新型城镇化：新型城镇化将带来新的发展机遇，重点关注相关地区和项目。
• 关注区域一体化：区域一体化将促进区域经济协同发展，带动房地产市场需求。
• 关注新兴产业：新兴产业将成为未来经济增长的重要支撑，具有“房地产+X”特征的企业将获得更大的发展空间。
• 具体推荐标的：华夏幸福（600340）、格力地产（600185）、世茂股份（600823）等。

七、风险提示

• 行业周期性：房地产行业具有明显的周期性，未来增长可能放缓。
• 政策不确定性：政策调控的不确定性可能对房地产市场产生较大影响。
• 市场供需变化：市场供需关系的变化可能影响房地产价格和销售情况。

结论

中国房地产行业在长期的政策支持和行业生命周期的推动下经历了快速发展，但随着行业进入成熟阶段和政策支持减弱，未来将步入中速平稳发展期。投资者应关注与新型城镇化、区域一体化和新兴产业相关的发展机会，以获取更大的收益。