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房地产行业2013年8月19日分析总结

核心内容

2013年8月19日，房地产行业整体表现低迷，但再融资活动显著扩容。地产股在23个一级行业中位列第五，部分个股表现亮眼，如银亿股份、亿城股份等。行业面临金融体系去杠杆和经济增速下滑等风险，但再融资主题仍是当前的亮点。

主要观点

• 再融资大幅扩容：已有9家地产企业发布再融资方案，合计募集资金达187亿元，加上债权融资，总额超过261亿元。这表明地产调控正在向市场化回归，但仅是少数公司的机会。
• 房价涨幅高位：7月全国商品住宅房价同比上涨7.1%，一线城市涨幅高达17.3%，而二、三线城市分别为8.6%和5.5%。房价上涨压力依然较大。
• 成交量低迷：全国商品住宅销售面积同比上升12%，但环比下降21%。一线城市成交量同比明显下降，而二、三线城市需求后劲不足。
• 库存去化周期延长：26个城市一手房库存去化周期为10.9个月，较去年同期增加1.5个月。一线城市库存去化周期为6.7个月，二线城市为11.5个月，三线城市为14.4个月。
• 流动性变化：央行逆回购操作继续进行，公开市场利率小幅上升，流动性可能上移，但资金成本压力持续。

关键信息

1. 再融资情况

• 融资方式：包括非公开发行、可转债、公司债、债务融资工具等。
• 重点企业：ST国药、海印股份、新湖中宝、宋都股份、北京城建、三湘股份、金科股份、中茵股份、新华联、冠城大通等。
• 融资规模：合计募集资金达187亿元，加上债权融资，总额超过261亿元。

2. 房价与成交量

• 房价涨幅：一线城市涨幅居前，全国70大中城市同比上涨7.1%，环比上涨0.7%。
• 成交量：全国商品住宅销售面积同比上升12%，但环比下降21%。一线城市成交量同比明显下降，如北京、广州、深圳等。
• 二手房市场：17个城市周成交面积同比-7.9%，环比+7.0%。一线城市涨幅较大，如北京、上海、深圳等。

3. 库存情况

• 库存去化周期：26个城市一手房库存去化周期为10.9个月，较去年同期增加1.5个月。
• 一线城市：库存绝对量继续下降，去化周期为6.7个月。
• 二线城市：库存去化周期为11.5个月，较去年同期增加2.2个月。
• 三线城市：库存去化周期为14.4个月，较去年同期增加0.4个月。

4. 流动性变化

• 央行操作：逆回购合计390亿元，央票续作755亿元，利率小幅上升。
• 市场利率：7天逆回购利率下降10bp至3.90%，14天利率维持4.10%。
• 银行间市场：质押式回购利率1天/7天较上周变动+33bp/+17bp，票据直贴和转帖利率分别上升20bp。

5. 行业动态

• 项目拓展：荣盛发展、华发股份、世茂股份、三湘股份、华远地产等企业竞得或收购多个项目。
• 融资公告：金科股份、阳光股份、中茵股份、新华联等企业发布融资计划，包括非公开发行、债务融资工具、公司债等。
• 其他公告：包括股权变动、子公司设立、资产出售、诉讼进展等。

6. 公司评级

• 投资评级：维持“同步大市-A”评级。
• 收益评级：领先大市、同步大市、落后大市。
• 风险评级：A（正常风险）、B（较高风险）。

风险提示

• 销量下滑：销量超预期下滑可能对行业造成较大影响。
• 再融资受阻：再融资政策可能受到限制，影响公司资金链。
• 经济增速下滑：经济增速超预期下滑可能对房地产行业造成负面影响。

行业展望

• 政策取向：下半年房地产政策取向偏中性，难以看到实质性刺激政策。
• 市场分化：一线城市需求旺盛，二、三线城市需求后劲不足，市场分化明显。
• 流动性压力：随着流动性中枢上移，资金成本压力持续，可能影响行业盈利能力。

总结

2013年8月19日，房地产行业整体成交依然低迷，但再融资活动显著扩容。房价涨幅高位，一线城市领涨全国，成交量低迷。库存去化周期延长，流动性小幅上升，但资金成本压力持续。行业面临金融体系去杠杆和经济增速下滑等风险，但再融资主题仍是当前的亮点。重点公司包括香江控股、滨江集团、华夏幸福、冠城大通、阳光城、荣盛发展等。整体投资评级为“同步大市-A”，需关注成交量、再融资政策和经济增速变化。