20220330-国信证券-融创服务-01516.HK-深耕核心城市_盈利能力突出_7页_613kb

融创服务 (01516.HK) 总结

核心内容

融创服务（01516.HK）作为房地产服务领域的领先企业，2021年实现了显著的财务增长和业务拓展。公司深耕核心城市，持续提升管理密度和盈利能力，展现出强劲的发展势头。

主要观点

• 盈利能力突出：2021年公司实现归母净利润12.8亿元，同比增长113.9%；营业收入79.0亿元，同比增长70.9%。整体净利率和毛利率均有明显提升。
• 业务结构优化：公司业务板块中，基础物业、社区生活服务、非业主增值服务分别贡献收入45.4亿元、5.1亿元、26.8亿元，占总营收比例分别为57.4%、6.4%、34.0%。
• 商管业务快速增长：通过收购融乐时代集团，新增商业运营管理服务，2021年该板块收入达1.8亿元，同比增长6526.7%，成为新的增长点。
• 外拓成效显著：2021年新增合约面积1.0亿平方米，其中第三方占比65%；新增在管面积0.9亿平方米，第三方占比48%。截至2021年末，公司在管面积2.1亿平方米，合约面积3.6亿平方米。
• 城市布局集中：公司持续深耕一二线城市，截至2021年末，一二线城市面积份额超七成，千万级城市合约面积占比达40%。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2021年为79.0亿元，同比增长70.9%；预计2022年和2023年分别为128.28亿元和180.36亿元。
• 归母净利润：2021年为12.8亿元，同比增长113.9%；预计2022年和2023年分别为21.87亿元和30.24亿元。
• 每股收益（EPS）：2021年为0.44元，预计2022年为0.71元，2023年为0.98元。
• 盈利能力提升：
  • 毛利率：2021年为31.5%，较上年末提升3.9个百分点。
  • 净利率：2021年为17.2%，较上年末提升3.7个百分点。
• 业务毛利率：
  • 基础物业：25.7%，同比提升4.1个百分点。
  • 商业运营管理服务：79.2%，同比提升58.3个百分点。
  • 社区生活服务：45.6%，与上年末持平。
  • 非业主增值服务：35.6%，与上年末持平。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 未来增长预期：预计2022年和2023年归母净利润分别为21.9亿元和30.2亿元，对应PE分别为5.0倍和3.6倍，显示估值持续下降，但盈利增长预期良好。
• 战略方向：公司将继续深耕核心城市，提升管理密度，拓宽服务领域，加速服务专业化进程，以实现长期可持续的健康发展。

风险提示

• 地产开发超预期下行。
• 在管面积增长不及预期。
• 毛利率下行超预期。
• 增值服务拓展不及预期。

财务预测与估值

结论

融创服务在2021年展现出强劲的增长能力和盈利能力，通过收购和外拓策略实现了业务结构的优化与扩展。公司未来发展前景良好，预计将在2022年和2023年继续实现高质量增长，维持“买入”评级。投资者需关注房地产开发下行风险、在管面积增长、毛利率变化及增值服务拓展等关键因素。