2024年第三季度上海房地产市场回顾报告-世邦魏理仕_19页_3mb

上海办公楼市场第三季度新增供应2个项目（吉宝静安中⼼、上海中垠广場AB座），合计159万平米，环比下降258%。净吸纳量71万平米，环比及同比分别下降403%和389%，空置率升至21.5%。金融业需求占比提升，TMT（系统开发）紧随其后，消费品制造业和专业服务业（广告、律所、咨询）分别位列第三、第四。第三方办公扩张提速，房地产需求保持稳定。前滩、虹桥、北外滩、花木及真如等区域需求分布不均，真如因TMT需求增长较快，北外滩受金融业搬迁驱动。内资企业主导市场，中小面积需求集中，租金延续下滑，核心商务区超甲级项目租金下跌更显著。

零售物业市场三季度新增上海荟聚（210万平米），净吸纳量153万平米，空置率升至82%。餐饮类需求占比42%（中餐、咖啡茶饮、烘焙甜品），服饰类占25%（芮欧百货引入CPCompany、R13等品牌），生活方式与珠宝配饰需求占8%（Colnago自行车、emis快闪店等）。首层租金环比下降0.2%，整体市场承压。

仓储物流市场三季度新增岭郅松江物流园（74万平米），累计供应突破100万平米。净吸纳量92万平米，空置率降至26%。第三方物流占比66%，制造业需求增长，青浦、金山、松江活跃，闵行、普陀出现退租。租金环比下降26%至462元/月/平米。

商务园区市场三季度新增供应2个项目（金环·金钥、创澜湾），合计619万平米，前三季度累计供应592万平米同比持平。净吸纳量43万平米，空置率20.7%。TMT（33%）、工业品制造（25%）、医药生命科学（17%）为租赁主力，本土企业占63%。张江因科学之门项目集中去化净吸纳量48万平米，金桥因主租退租空置率上升，漕河泾净吸纳量为-6,071平米。租金环比下跌11%，有效租金累计跌幅达81%。

物业投资市场三季度完成36笔交易（2174亿元），环比增长815%。办公楼交易占39%，零售及长租公寓占14%。企业买家主导，个人投资者占比16%（偏好社区配套商业和小体量物业），地产公司及机构投资者占11%。外资主权基金收购印力集团南翔、松江零售项目股权，境外买家交易金额占比升至37%。政策及市场动态对整体表现影响显著，需关注租金波动和需求转移趋势。