世邦魏理仕：2021年香港房地产市场回顾与2022年展望_6页_1mb

2022年香港房地产市场总结

核心内容概述

2022年被预期为充满不确定性的年份，尽管国际跨境外游全面恢复的可能性较低，但香港与内地恢复部分通关的前景较高，将对本地商业和零售活动产生积极影响。整体房地产市场在2021年经历了显著变化，写字楼、零售和工业物业市场均呈现出不同的发展趋势，投资市场亦有强劲表现。

写字楼市场

主要观点

• 2021年全年写字楼新租务成交按年增长 83% 至38万平方米，但仅达到疫情前2019年总量的 78%。
• 银行、金融和保险公司占全年新增租赁活动的 25%。
• 2021年第四季度净吸纳量为 -15,000平方米，连续第9个季度为负，空置率上升至 11.2%，创历史新高。
• 2021年全年租金下跌 7.3%，较2020年的 17.4% 有所改善。

关键信息

• 写字楼市场受即将到来的供应井喷影响，租金在2022年内预计仅能回稳，难以出现明显回升。
• 陈锦平指出，租金跌幅速度可能放缓，但因空置率高和新供应压力，租金反弹机会较低。
• 九龙东是唯一录得全年正净吸纳量的地区。

零售物业市场

主要观点

• 2021年全年零售物业成交总量增长，空置率下降 1.3个百分点，从年初的高位逐步改善。
• 餐饮业是租赁市场的主要驱动力，占租赁交易的 50% 以上。
• 2021年全年租金增长 1.2%，但第四季度租金未有大幅增长。

关键信息

• 2022年街铺租金预计轻微上涨 5%，前提是疫情受控和社交距离措施不长期收紧。
• 温运强认为，业主在租金叫价上较为强硬，租金预期差距扩大可能导致空置率维持高位。

物流仓储市场

主要观点

• 2021年第四季度仓库空置率下降至 2.3%，全年累计下降 1.3个百分点。
• 仓库租金在2021年第四季度按季上涨 1.0%，全年增长 3.9%，为自2014年以来的最大增幅。
• 第三方物流运营商（3PLs）是租赁活动的主要参与者，占 50% 以上。

关键信息

• 驱动租赁活动的行业包括电子产品、零售和科技、医疗保健等。
• 黎尚文指出，随着零售及相关行业的复苏，3PLs需求将持续上升，可租用空间有限将支持2022年租金增长。
• 工业物业预计在2022年成为表现最好的市场之一。

投资市场

主要观点

• 2021年全年商业物业投资成交总额达 651亿元，较2020年增长 51%。
• 工业物业是投资市场的最大宗，占全年交易金额的 37.1%，写字楼相关物业占 26.3%，房地产基金及房托占 27.8%。
• 2021年第四季度工业物业投资额占 40%，领展以 58亿元 的交易额收购两项工业物业，创纪录。

关键信息

• 大宗交易中，房地产基金及房托投资占 47%，其中部分资金用于酒店物业。
• 甄浚岷表示，经济前景改善和疫情受控支持了2021年的投资需求，2022年商铺租金增长可能吸引投资者关注。
• 写字楼市场在租金见底时，分层写字楼可能成为投资机会。
• 美国可能加息对香港投资需求影响有限，因流动资金充裕可制衡加息压力。

总结

2022年香港房地产市场将面临多重不确定性，包括息率走势、资金流动及中美关系。然而，随着香港与内地部分通关的预期，本地商业和零售活动有望改善，带动市场回暖。写字楼市场因供应压力较大，租金回升可能性较低；零售市场则在餐饮和时尚品牌带动下呈现温和复苏；物流仓储市场因需求增长和可租用空间有限，预计租金增长显著。投资市场方面，工业物业和房地产基金仍为热门投资方向，投资者可关注租金见底后的写字楼市场机会。