20211026-上海证券-房地产税是行业常态化调控的重要工具_7页_777kb

房地产税政策分析总结

核心内容

本文围绕中国房地产税试点政策展开分析，重点探讨其与现行房产税的区别、国内试点情况、国外经验及政策影响评估。分析师金文曦认为，房地产税作为房地产行业长效机制的一部分，有助于稳定市场、优化财政结构，并在长期对市场供需影响较小。

主要观点

• 房地产税与现行房产税的区别：
  现行房产税对象为营业用房，征收范围较窄；而房地产税试点对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括农村宅基地及其上住宅。

• 国内试点情况：

  • 上海和重庆自2011年起试点房产税，主要针对增量住房，对存量住房征收较少。
  • 试点政策具有“税基窄、税率低、免征门槛低”的特点，征收范围和税率均较低，且免征条件较易满足。
  • 试点期间，房地产税对地方财政贡献有限，上海房产税占财政收入比例长期低于2%，重庆则低于5%。

• 国外房地产税经验：

  • 发达国家房地产税征收较早，普遍具有“税基宽、税率低、税种少”的特点，有利于财政收入稳定。
  • 房地产税是政府的重要财政收入来源，主要用于公共服务支出，如警察、消防等，也有助于调节收入分配。
  • 各国征收对象、税率、税种等存在差异，但总体上均通过税收政策实现市场调控与财政支持的双重目标。

• 政策影响评估：

  • 降低土地财政依赖：房地产税的实施将有助于从“增量市场”向“存量市场”过渡，减少对土地出让金的依赖，优化财政收入结构。
  • 稳定房地产市场：作为长效机制的一部分，房地产税与现有政策如“三道红线”、贷款集中度管理等配合，有助于促进市场平稳发展。
  • 对供需影响较小：长期来看，房地产税对市场供需影响有限，其作用更多体现在调节市场结构和优化资源配置上。

关键信息

投资建议

• 未来十二个月内，维持房地产行业“增持”评级。

风险提示

• 房地产税试点方案力度超预期等。

附录

表1：上海与重庆房地产税规则对比

表2：国外房地产税规则对比

图表说明

• 图1：上海近十年房产税走势，显示试点后税收增长缓慢。
• 图2：重庆近十年房产税走势，同样显示税收增长有限，2020年数据缺失。

总结

房地产税试点是中国房地产行业调控的重要一步，旨在优化财政收入结构、稳定市场并解决低收入家庭住房问题。虽然试点政策在短期内可能对市场供应产生一定影响，但长期来看，其对供需的影响有限，更多体现在市场结构的调节与资源配置的优化上。分析师建议继续“增持”房地产行业，但需关注政策力度超预期等潜在风险。