20181118-中泰证券-房地产行业周报_成交环比回落_开盘去化回升_16页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业整体呈现成交环比回落，但开盘去化有所回升。分析师倪一琛对房地产行业评级为“增持（维持）”，认为行业具备估值修复基础，并推荐地产龙头公司。同时，行业基本面与政策动向也对市场产生了重要影响。

主要观点

1. 行业整体情况

• 本周40个大中城市一手房成交面积为417.42万方，环比增速为-3.73%，同比增速为1.89%。
• 一线城市一手房成交面积环比增速为-20.07%，同比增速为-35.74%；二线城市环比增速为7.91%，同比增速为38.09%；三线城市环比增速为-18.44%，同比增速为-27.94%。
• 14个大中城市二手房成交面积为96.56万方，环比增速为-2.17%，同比增速为-9.52%。
• 15个大中城市住宅可售面积合计5019.50万方，环比增速为1.24%，去化周期为33.56周。

2. 重点城市推盘与去化

• 重点城市共开盘62个项目，合计推出房源12270套，其中一线城市占比5.16%。
• 开盘项目平均去化率为65%，二线城市平均去化率为67%。

3. 投资建议

• 本周申万地产指数环比上涨7.7%，市北高新、浦东金桥涨幅居前。
• 短期：资金面逐步好转，发债利率下行，土地市场降温，成本端改善，业绩确定性强。
• 中期：随着土地市场降温及开发投资、销售下行压力，政策放宽窗口可能逐步明朗。
• 长期：行业集中度将稳步提升，头部企业优势扩大，推荐万科、保利地产、新城控股等地产龙头。

关键信息

1. 行业数据

• 上市公司数：138家
• 行业总市值：19420.42亿元
• 行业流通市值：15810.64亿元

2. 政策与市场动态

• 北京：共有产权房供应井喷，年内入市3.14万套，较去年增长7倍。
• 南京：楼市“开门红”，上周认购商品住宅2795套，本周将有1500套房源入市。
• 土地市场：2018年首十月土地出让收入超4.7万亿元，同比增长32.1%。
• 棚改进展：1-10月全国棚改开工577万套，完成年度目标的99%。
• 人才政策：广东江门出台人才引进计划，最高个人补贴100万元并赠送住房；怀柔科学城计划为科研人员提供4000余套住房。

3. 融资与信贷

• 央行强调改善民企金融服务，发挥多渠道融资功能。
• 上海房地产开发贷款首次回落，同比少减14.12亿元。
• 个人住房贷款增速持续下降，同比少增7.58亿元。

4. 公司动态

• 海航基础：拟收购海航集团所持一卡通汇100%股权，金额10.19亿元。
• 金融街：全资子公司以28.1亿元获得深圳地块使用权。
• 美好置业：与恒丰银行签署战略合作协议。
• 万科A：发行20亿住房租赁专项公司债券，票面利率4.18%。
• 新城控股：回购注销66万股限制性股票。
• 合景泰富集团：发行4亿美元票据，年利率9.85%。
• 绿地香港：出售南昌申阳100%股份，售价2.83亿美元。
• 华业资本：控股股东股份被司法冻结。
• 其他公司：涉及股票增减持、资产转让、债券发行等动作。

风险提示

• 三四线城市成交下滑及一二线城市反弹不及预期。
• 流动性大幅收紧。

投资评级说明

• 股票评级：

  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上。
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间。
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间。
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上。

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上。
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间。
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上。

• 基准指数：A股以沪深300指数为基准，新三板以三板成指或三板做市指数为基准，港股以摩根士丹利中国指数为基准。

结论

本周房地产市场整体呈现成交环比回落但开盘去化回升的趋势，政策面与市场面均有积极信号。短期来看，估值修复基础存在，资金面和土地市场均有改善预期；中期政策放宽窗口或逐步明朗；长期行业集中度将继续提升，头部企业将更具竞争优势。分析师建议关注地产龙头，如万科、保利地产、新城控股等。同时，需警惕三四线城市成交下滑及流动性收紧等风险。