> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 筑底向好，价值提升 ## 核心内容 本报告分析了2026年中国房地产行业的走势，认为市场正在逐步筑底，并且未来基本面将成为推动行业复苏的核心动力。分析师团队对房地产投资与销售趋势进行了情景假设，同时指出政策调整、金融支持、供需结构、大类资产比较以及中国香港与内地房价的关联性等多方面因素，均对房地产市场形成支撑。 ## 主要观点 - **全年数据趋势：降幅持续收窄** 2026年市场对房地产行业见底的共识将逐步形成，2Q数据进入回升阶段。预计全年房地产投资与销售增速将显著改善，降幅持续收窄。 - **板块投资逻辑：从政策博弈到基本面驱动** 政策已经落地，板块进入基本面验证期。后续市场将依赖更低的库存、利率和基数，推动基本面成为主导因素。即使验证期发现地产预期未能兑现，地产赔率仍处于高位，具有投资价值。 - **对后续销售保持信心的原因** - **政策定调转变**：中央政策从“房住不炒”转向推动房地产高质量发展，着力稳定市场，保障和改善民生。 - **加大金融支持力度**：公积金贷款政策优化，激发10万亿存量贷款，提高购房者的购买力。部分城市如上海，公积金贷款额度提升显著。 - **财政资金支持力度**：专项债“自审自发”试点范围扩大，地方政府加快资金落地，对房地产形成利好。 - **大类资产比较**：房地产的收益率并不差，尤其在通胀和人民币升值预期下更具吸引力。 - **市场供需结构健康**：新增挂牌有序，库存稳步下降，市场具备修复能力。 ## 关键信息 ### 房地产投资与销售增速假设 | 项目 | 2025 | 1Q2026 | 2Q-4Q2025 | 2026E | 全年同比增速 | |------|-----|--------|-----------|------|----------------| | 投资 | -17.2% | -11.2% | - | 80604 | -2.64% | | 销售 | -12.6% | -16.7% | - | 80401 | -4.21% | ### 公积金政策优化 - 上海将首套住房公积金贷款额度从160万提高至240万，多子女家庭与绿色建筑贷款额度进一步上浮，最高可达324万。 - 2026年以来，各地累计出台政策约160条，其中公积金政策超过60条，优化频次居各类政策之首。 ### 地方政府专项债情况 - 2026年1Q，房地产相关专项债券发行2250亿元，同比增长42%，占新增专项债券的19.4%。 - 城中村改造相关专项债券发行规模超500亿元，同比增长1.4倍，占城市更新专项债的40%以上。 ### 重点城市租金回报率与CPI关系 | 年份 | 租售比 | CPI | 风险溢价 | 无风险收益率 | 房价预期 | |------|--------|-----|-----------|----------------|----------| | 2023 | 1.9%-2.0% | -0.3到2.1% | 2.51% | 2.56% | 悲观 | | 2024 | 2.0%-2.1% | -0.8%到0.6% | 0.90% | 1.68% | 悲观 | | 2025 | 2.0%-2.1% | -0.4到0.8% | 0.20% | 1.85% | 悲观 | | 2026E | 2.1%-2.2% | 1到1.5% | 0.20% | 1.81% | 中性 | ### 房地产库存与销售情况 - 截至2026年4月，35城月度可售面积为3.23亿平，库存出清周期为28.77月，较2024年9月高点扩大4.83个月。 - 2025年新开工面积和竣工面积基本持平，行业进入去库存阶段。 - 2026年1Q，重点城市二手房新增挂牌房源为36.7万套，同比下降37%。 ### 中国香港与一线城市房价关系 - 中国香港房价与内地一线城市房价呈高相关、弱因果、阶段性领先关系。 - 当中国香港房价过去4个季度平均环比为正时，上海、深圳后续4个季度实现正增长的概率分别达到74%和81%。 - 中国香港房价率先复苏，得益于政策刺激、跨境买家流入、租金回报率修复等多重因素。 ## 投资建议 行业评级为“增持”，建议关注基本面修复和政策红利带来的机会。重点城市在政策和市场支持下，有望逐步走出低谷，形成稳定增长态势。 ## 风险提示 - 政策执行力度不足可能导致市场复苏不及预期。 - 外部环境不确定性可能影响人民币升值预期。 - 基建和金融支持政策的持续性存在风险。 - 个别房企信用风险可能对市场信心产生冲击。