20260416-开源证券-房地产行业点评报告_行业基本面仍在筑底_一线城市率先企稳_9页_829kb

房地产行业分析总结

核心内容概述

2026年第一季度，中国房地产行业整体仍处于下行阶段，但一线城市的市场表现相对较强，显示出一定的复苏迹象。行业销售、拿地、开竣工和投资数据均呈现同比下降趋势，但部分积极信号开始显现，如价格环比企稳、政策累积效应显现等。分析师认为，随着后续宽松政策的持续和房企集中推盘，二季度可能是行业基本面与政策共振的窗口期，板块估值有望修复。

主要观点

1. 销售数据持续低迷，但一线城市表现更具韧性

• 全国销售面积：2026年1-3月全国商品房销售面积为1.95亿平方米，同比下降10.4%（1-2月为-13.5%）。
• 商品住宅销售：商品住宅销售面积同比下降13.1%，销售额同比下降18.5%。
• 价格企稳：2026年3月商品房销售均价同比-6.4%，环比+0.7%，价格出现企稳迹象。
• 区域表现：重点城市中，一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为-11.4%、-17.3%、-33.1%，一线城市市场表现更为稳定。

2. 拿地规模持续下降，开竣工面积同比收缩

• 新房开工面积：2026年1-3月全国房屋新开工面积为1.04亿平方米，同比下降20.3%（1-2月为-23.1%）。
• 住宅新开工：住宅新开工面积同比下降22.0%。
• 土地成交：Wind322城2026年一季度宅地成交面积同比下降22%。
• 竣工面积：1-3月房屋竣工面积为0.98亿平方米，同比下降25.0%（1-2月为-27.9%）。
• 趋势判断：2022-2025年新开工面积降幅均超20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大。

3. 房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降

• 开发投资额：2026年1-3月房地产开发投资额为1.77万亿元，同比下降11.2%（1-2月为-11.1%）。
• 住宅开发投资：住宅开发投资额同比下降11.0%。
• 投资影响因素：开竣工数据下滑、销售数据低位运行对房企投资意愿产生压制。

4. 国内贷款资金降幅扩大，房企资金压力犹存

• 到位资金：2026年1-3月房地产开发企业到位资金为2.05万亿元，同比下降17.3%（1-2月为-16.5%）。
• 资金来源：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降23.7%、5.3%、20.1%、34.6%。
• 销售回款：受销售低迷影响，房企销售回款资金降幅超过20%。

关键信息

• 投资评级：看好（维持）
• 行业走势图：显示房地产行业整体处于下行区间，但部分城市表现优于其他区域。
• 风险提示：
  • 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
  • 政策放松不及预期。
• 推荐标的：
  • 强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产。
  • 双轮驱动房企：华润置地、新城控股、龙湖集团。
  • 优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

估值与政策预期

• 市场趋势：一季度延续以价换量趋势，销售、开竣工、投资端整体承压。
• 政策影响：随着政策的累积效应显现，以及后续宽松政策的推进，预计销售数据降幅有望持续收窄。
• 估值修复：二季度可能成为行业基本面与政策共振的窗口期，板块估值有望持续修复。

数据来源与图表说明

• 图表1：2026年1-3月商品房销售面积同比下降10.4%。
• 图表2：2026年1-3月商品房销售金额同比下降16.7%。
• 图表3：东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-9.7%、-7.4%、-13.2%、-19.2%。
• 图表4：2026年3月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-6.9%、-4.8%、-2.6%。
• 图表5：2026年1-3月房地产开竣工面积分别同比下降20.3%和25.0%。
• 图表6：2026年1-3月房地产开发投资额同比下降11.2%。
• 图表7：2026年1-3月房地产开发企业到位资金同比下降17.3%。
• 图表8：国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降23.7%、5.3%、20.1%、34.6%。
• 图表9：2026年3月居民购房首付比例约为68%。

总结

房地产行业在2026年第一季度仍面临销售、拿地、开竣工和投资端的全面承压，但一线城市市场表现更具韧性，价格环比企稳，政策累积效应逐步显现。分析师认为，二季度可能是行业复苏的重要窗口期，板块估值有望修复。在投资建议方面，推荐关注强信用房企、双轮驱动房企及优质物管企业。同时，需警惕行业销售恢复不及预期、政策放松不及预期等风险。