2018-2019北京商业地产市场盘点与趋势预测_21页_2mb

报告摘要

2018/2019北京商业地产市场总结

核心内容

2018年北京商业地产市场在宏观经济平稳运行和消费升级的背景下持续发展，政策导向对消费市场起到积极支持作用。市场呈现出消费结构优化、新消费人群驱动、品牌拓展分化、存量改造活跃、数字化进程加速等主要趋势。2019年，随着5G技术的商用和新零售的进一步发展，北京商业地产市场将面临新的挑战与机遇。

主要观点

宏观经济与消费市场
2018年北京GDP增速稳定在6.60%，消费对GDP增长贡献率保持在60%以上，服务性消费增长显著。政策层面，中央经济工作会议及《完善促进消费体制机制》实施方案等利好政策推动消费市场发展，个税专项附加扣除政策进一步增强居民消费能力。
新消费人群成为增长核心
北京新消费人群指数位居全国第一，其高知、年轻、价值观多元的特征推动了消费升级。购物中心需通过创新业态和品牌吸引这一群体，形成新的增长点。
品牌拓展分化明显
传统品牌增长乏力，而轻奢品牌、潮牌及网红餐饮甜品品牌表现活跃。首店经济成为品牌拓展的重要手段，如喜茶、奈雪的茶、乐乐茶等品牌在多个购物中心落地。同时，生鲜新零售品牌如盒马鲜生、京东7FRESH等加速扩张，但需面对运营挑战。
核心区商业更新与区域商业激活
三环内批发、仓储、物流设施的疏解为核心区商业更新提供契机，同时6号线西延和8号线南延带动门头沟及大兴区商业发展，区域商业活力增强。
商用土地市场理性外扩
2018年北京商用土地成交16宗，区域外扩趋势明显，近郊区和远郊区占比分别为45%和47%。未来土地供应将放缓，存量改造成为商业活力释放的主要方式。
增量项目以配套商业为主，存量改造市场活跃
2018年新增商业面积同比下降16.1%，以小型配套商业为主，占72%。大型项目多位于近郊区和远郊区，如大族广场、龙湖房山天街等。存量改造项目占比27.8%，包括合景泰富魔方购物中心、居然之家体验MALL等，显示出市场对改造项目的重视。
新零售业态爆发，精细化运营成关键
生鲜新零售品牌在2018年持续扩张，盒马鲜生门店数达20家，但需解决运营问题。政府与企业合作推动新零售发展，未来将有更多种类新零售业态进入市场。
文化资源赋能商业创新
北京文化资源丰富，文化业态如脱口秀、相声、Live House等开始进驻购物中心，丰富了消费者的体验，成为新的流量入口。
数字化商业成为新基础设施
5G技术将加速商业地产的数字化进程，提升运营效率和消费者体验。人工智能、物联网等技术在购物中心中的应用将进一步深化，推动无人商业的发展。
全面进入存量市场
北京零售型商业存量规模达3705.98万平方米，增量占存量比值连续8年低于15%，市场全面进入存量时代。未来存量改造项目供应将持续增加，改造技术和服务将受到更多关注。

关键信息

经济与消费数据
2018年1-11月北京市场总消费额23277.3亿元，同比增长7.5%；服务性消费额12624.7亿元，同比增长11.6%。恩格尔系数降至19.30%，消费意愿增强。
新消费人群特征
高知、年轻、价值观多元，是创新品牌的首批用户及重要推动力量，北京新消费人群指数全国领先。
品牌动态
奢侈品及轻奢品牌集中布局核心商圈，网红品牌如喜茶、奈雪的茶、乐乐茶、Champion等拓展至区域型购物中心，甚至五环外社区商业。传统快时尚品牌增长乏力，被生鲜新零售品牌取代。
土地市场分布
2018年商用土地成交区域持续外扩，近郊区和远郊区占比分别为45%和47%，主城区仅占4%。
新开业项目分布
2018年北京新开业购物中心18个，商业建筑面积115.7万平方米，其中5万㎡及以上项目占49%，主要分布在朝阳、大兴、房山等地。
存量改造项目
包括合景泰富魔方购物中心、居然之家体验MALL等，占新增项目的27.8%，显示出存量市场的重要性。
新零售发展
盒马鲜生、京东7FRESH等品牌加速扩张，但需解决运营问题。政府与企业合作推动新零售发展，未来将有更多新零售物种亮相。
文化业态进入购物中心
脱口秀、相声、Live House等文化业态进驻购物中心，丰富消费者精神需求，成为新的流量入口。
数字化趋势
5G技术将推动商业地产数字化进程，提升运营效率和消费者体验。人工智能、物联网等技术商业化落地加速，无人商业新物种将快速复制扩张。
未来趋势预测
2019年北京商业地产市场将更加注重存量改造和精细化运营，文化业态和新零售业态将加速发展，数字化成为新的基础设施，推动商业创新和效率提升。