2018-2019上海商业地产市场盘点与趋势预测_12页_1mb

2018/2019上海商业地产市场总结

核心内容概述

2018年上海商业地产市场在消费分级趋势下保持增长，新增55个商业项目，总建筑面积约288万平方米。同时，存量改造成为市场重要趋势，推动商圈升级与商业竞争加剧。外资在大宗交易市场表现活跃，刷新交易纪录。2019年，上海商业地产市场将面临收并购数量增加、城市更新深化、IP营销拓展、数字化转型加速以及运动消费多元发展的五大趋势。

2018年市场盘点

土地市场

• 商办用地供应保持稳定增长，主要集中在浦东新区、闵行区等人口密集区域。
• 市中心及郊区商办用地供应相对收紧。

新增供应量

• 全年新增商业项目55个，总建筑面积约288万平方米，较2017年有所下降。
• 郊区商业面积增长显著，如嘉定、松江、青浦等。
• 小而精的社区商业项目受欢迎，5万方以下商业项目占比约64%。

存量改造市场

• 2018年完成32个存量改造项目，总建筑面积约134万平方米。
• 代表性项目包括：黄浦绿地缤纷城、百联UMAX悠迈生活广场、中粮长风大悦城、三林印象城等。
• 存量改造项目重新激活核心商圈资源，提升运营效率。

2018年品牌进驻情况

• 上海首进品牌数量达835家，居全国第一，推动“上海购物”品牌地位稳固。
• 首店主要集中在餐饮（53%）、零售（36%）及娱乐配套（11%）三大业态。
• 热门细分品类包括咖啡、甜品、酒吧、日料、西餐、服饰集合店、家居、汽车跨界店等。

大宗交易市场

• 外资在2018年活跃于上海大宗物业交易，刷新交易纪录。
• 主要收购方包括：新加坡凯德置地、美国黑石基金、英国太古地产、美国摩根士丹利等。
• 重要交易案例：
  • 新加坡凯德以127.86亿元收购虹口星外滩项目
  • 美国黑石收购闵行怡丰城（12万方）
  • 英国太古地产收购前滩一开发地块50%股权
  • 美国摩根士丹利收购来西门开利广场、静安华通大厦

外资活跃原因

1. 国内房地产融资渠道收紧，外资有更多机会收购优质资产。
2. 外资具备成熟的资产管理能力，注重长期投资与风险控制。
3. 上海城市更新项目增多，吸引外资关注核心地段的改造机会。

2019年趋势预测

趋势一：收并购项目数量持续增加

• 上海土地成本高，开发商更倾向于通过存量市场获取资产。
• 运营能力弱的企业将被淘汰，优质资产进入大宗交易市场。
• 资金充沛与运营能力强的机构将加速扩张，提升商业收益。

趋势二：城市更新双刃剑

• 城市更新项目进入运营后面临客流瓶颈。
• 空间与硬件限制影响竞争力，但历史文化资源为项目带来独特价值。
• 企业将更加理性介入城市更新，重视商业定位与规划。

趋势三：IP营销持续深化

• 购物中心从引入IP转向客群深度转化。
• IP资源与购物中心深度绑定，开发线上线下互动场景。
• IP运营平台将为购物中心提供赋能，推动消费转化。

趋势四：数字化转型加速落地

• 2019年被视为商业地产数据生态价值元年。
• 企业将更加重视数据共享与整合，推动数字化战略落地。
• 品牌商与购物中心的数据交互需求增加，促进行业协同发展。

趋势五：运动消费多元发展

• 运动健身消费增长带动运动业态布局。
• 运动潮牌（Athleisure）持续火热，如Champion、FILA等品牌重返市场。
• 运动培训、赛事管理、设施器材运营等细分领域将迎来发展。

关键信息总结

• 新增项目：2018年上海新增商业项目55个，总建筑面积约288万平方米。
• 存量改造：32个存量项目完成改造，总建筑面积约134万平方米。
• 外资收购：外资机构在2018年参与多宗重大交易，推动市场活跃。
• 首店数量：上海首进品牌数量达835家，全国领先。
• 趋势方向：2019年将聚焦收并购、城市更新、IP营销、数字化转型及运动消费五大趋势。

数据来源

• RET睿意德中国商业地产研究中心
• 上海商业地产市场相关统计与分析