仲量联行-北京商业地产盘点与预测_2018-2019-20192-11页_4mb

报告摘要

2018年北京商业地产市场在宏观经济压力下仍保持强劲表现，2019年则面临市场预期下调与政策影响，整体呈现保守态势。尽管外部环境复杂，但市场参与者仍展现出对长期资产增值的信心。

办公楼市场：
- 全年净吸纳量达550,000平方米，高于新增供应量377,000平方米。
- TMT行业（IT科技、媒体和通信）成为最大租赁需求来源，占全年租赁需求的40%。
- 联合办公行业进入整合期，租赁需求波动。
- CBD核心区项目在解决政策问题后重回正轨，租金表现优于预期。
- 中关村和望京子市场租金涨幅显著，全年整体租金增长5%。
投资市场：
- 2018年北京投资市场大宗交易总额达380亿元，同比增长50%。
- 外资投资者占比近25%，显示出对中国市场的信心。
- 通州作为新兴副中心，吸引大量投资。
零售市场：
- 线上线下加速整合，新零售（生鲜）超市迅速扩张。
- 零售商深耕细分市场，创新产品和服务以满足消费者个性化需求。
- 北京市区新增供应量仅为115,000平方米，占全市总量不足20%。
- 新入市购物中心以较低租金吸引优质租户，表现强劲。
- 餐饮业态成为租金增长新渠道，但面临成本上升压力。
工业物流地产：
- 市场空置率保持低位，需求稳定。
- 2018年租金增幅创下历史新高，推动资产价值上升。
- 政策收紧导致部分项目延期，影响供应。

办公楼市场：
- 市场预期悲观，业主与租户采取保守策略，租赁活跃度下降。
- TMT行业仍将是租赁增长的主力，独角兽企业及科技巨头将寻求更多办公空间。
- 金融行业面临监管加强与对外开放的双重影响，P2P公司受规范，理财子公司或将带来新需求。
- 2019年净吸纳量预计达650,000平方米，为2011年以来最高。
- CBD核心区第一批项目开业，供应压力低于预期，租金预计上半年下跌，年底反弹，整体增长约2.5%。
零售市场：
- 消费者购买力预计下降，但对生活品质类消费仍保持兴趣。
- 餐饮与娱乐租户仍将受到推崇，儿童品类与化妆品热卖。
- 2019年市区与郊区净吸纳量分别为125,000平方米和574,000平方米，空置率进一步下降。
- 业主将更加谨慎，租金增长预期放缓。
工业物流地产：
- 政策环境仍紧缩，新增供应受限，项目可能进一步延期或以高空置率入市。
- 2019年新增供应预计集中在通州和房山，共计近40万平方米。
- 优质物流仓储资产价值持续提升，业主议价能力增强。