20180123-华融证券-房地产行业周报_成交量环比回落_12页_671kb

房地产行业周报总结（2018.1.15-2018.1.21）

核心内容

本报告分析了2018年1月15日至21日期间中国房地产市场的表现，以及2017年全年行业数据和政策动向。报告指出，房地产市场整体表现平稳，成交量有所回落，但部分企业业绩增长超预期，同时政策层面出现调整，对市场产生一定影响。

主要观点

一、市场表现

• 房地产指数上涨：上周（2018.1.15-2018.1.21）房地产指数（中信）上涨2.85%，同期沪深300指数上涨1.43%，房地产指数跑赢沪深300指数1.42个百分点。
• 成交量环比下跌：新房和二手房成交量均出现环比下降趋势。
  • 新房成交量：30个城市商品房成交面积为297.79万平方米，环比下跌13.89%，同比下跌17.33%。
    • 一线城市成交45.09万平方米，环比下跌10.68%，同比下跌12.40%。
    • 二线城市成交184.85万平方米，环比下跌17.56%，同比下跌0.59%。
    • 三线城市成交67.85万平方米，环比下跌4.61%，同比下跌44.74%。
  • 二手房成交量：4个城市二手房成交面积为58.83万平方米，环比下跌1.04%，同比下跌20.73%。
    • 一线城市（北京、深圳）成交量环比下跌0.23%，同比下跌18.72%。
    • 二线城市（杭州、南京）成交量环比下跌2.34%，同比下跌23.85%。

二、行业与公司信息

• 2017年全国房地产开发投资增长：全国房地产开发投资109799亿元，同比增长7.0%。
• 住宅投资占比高：住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%，同比增长9.4%。
• 商品房销售增长：2017年全国商品房销售面积169408万平方米，同比增长7.7%；销售额133701亿元，同比增长13.7%。
• 区域差异明显：
  • 东部地区商品房销售面积增长2.9%，销售额增长6.2%。
  • 中部地区商品房销售面积增长12.8%，销售额增长24.1%。
  • 西部地区商品房销售面积增长10.7%，销售额增长25.9%。
  • 东北地区商品房销售面积增长7.0%，销售额增长21.8%。
• 土地购置与资金到位：
  • 土地购置面积增长15.8%，土地成交价款增长49.4%。
  • 房地产开发企业到位资金增长8.2%，其中个人按揭贷款下降2.0%。
• 房价变动：
  • 12月70个大中城市住宅销售价格总体平稳，一线、二线、三线城市房价同比涨幅均出现回落。
  • 一线、二线、三线城市新建住宅价格同比涨幅分别为连续15个月回落、环比扩大、同比涨幅与上月相同。
  • 二手房价格同比涨幅出现回落，一线城市二手房价格环比下降0.1%。

三、政策动向

• 山东取消货币化安置奖励：山东省住房城乡建设工作会议提出，鼓励实物安置，取消货币化安置奖励，以抑制房价上涨。
• 推动住房租赁市场发展：支持房地产企业自持租赁住房，鼓励将商业用房、工业厂房等改建为租赁住房，发展长期租赁业务。
• 保障随迁子女教育“同城待遇”：建立以居住证为主要依据的入学办法，提高农民工“五险一金”参保比例，推进户籍制度改革。
• 加强房地产调控：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强化市政府主体责任，因城施策、精准调控，防范房地产风险。

四、企业业绩表现

• 保利地产：2017年归母净利润157亿元，同比增长26.27%。
• 招商蛇口：2017年归母净利润122亿元，同比增长27%。
• 阳光城：2017年归母净利润同比增长62.6%-103.2%。

关键信息

• 成交量趋势：新房与二手房成交量均出现环比和同比下跌。
• 行业集中度提升：大型房企业绩增速高于市场预期，行业集中度提升趋势持续。
• 投资建议：建议关注销售增速较高、估值较低的一、二线城市房企。
• 风险提示：
  • 政策调控进一步升级；
  • 房地产销售大幅下滑；
  • 房价大幅下跌。

投资建议与评级

• 投资建议：房地产行业集中度提升趋势持续，建议关注销售增速较高、估值较低的一、二线房企。
• 投资评级：
  • 公司评级：强烈推荐、推荐、中性、卖出；
  • 行业评级：看好、中性、看淡。

总结

本周房地产市场成交量环比下降，但行业指数表现优于沪深300。2017年房地产行业整体保持增长，但区域间差异显著。政策层面，山东取消货币化安置奖励，鼓励实物安置，以稳定房价。同时，多地推进住房租赁市场发展，完善住房保障体系。房企业绩表现分化，大型企业增长显著，行业集中度提升趋势明显。未来需关注政策调控动向及市场成交量变化，建议投资者关注估值合理的优质房企。