20260618-中信证券-不动产_十二条标准捕捉REITs投资红利_2026年下半年投资策略_4页_284kb

不动产REITs投资策略总结：2026年下半年投资机遇与标准

核心内容

本文由中信证券研究部陈聪、张丁宸、陈兆儒、刘东航撰写，重点分析2026年下半年中国不动产REITs市场的投资机遇与策略。文章围绕REITs市场的短期、中期和长期发展，提出十二项评价标准，帮助投资者识别优质资产，并给出具体的投资建议。

主要观点

• 短期机遇：商业不动产REITs即将上市，预计首批四单合计203亿元，REITs指数基金和险资的参与将带来增量资金，市场热度有望持续上升。
• 中期趋势：机构间REITs（CREITs）战配热度高，说明市场对稳定NOI的优质资产配置需求旺盛。个别资产EBITDA下降已反映在估值调整中。
• 长期价值：城市内涵式发展、工商业土地使用权续期、鼓励存量空间提质等政策改革，将有助于消化短期供给，提升资产价值。

关键信息

1. 投资渠道建议

• 参与CREITs二级市场投资：适合长期、大体量资金，关注运营能力和资产质量。
• 参与REITs战配：预计收益年化超11%，战配机会增多。
• 参与机构间REITs市场：市场将较快成熟，杠杆率约束更宽松，有望提升投资者回报。
• 参与Pre-REITs市场：适合追求高回报、能承担高风险的投资者，通过基金化方式介入待改造或待开发资产。
• 参与公募REITs市场：适合各类投资者，重点配置AIDC、购物中心、奥特莱斯、核心城市租赁房、酒店和物流仓储资产。

2. 不动产资产价值判断标准

• 供给侧指标：存量供给、待开发储备等。
• 需求侧指标：底层需求增长速度、使用者承受力等。
• 运营侧指标：专业运营效率、改造资本开支等。

3. 分业态分析

• AIDC（人工智能数据中心）：需求增长潜力大，是AI时代最具成长性的不动产资产类别。
• 购物中心与奥特莱斯：尽管土地出让增加，但头部运营商凭借运营优势仍能跑赢同业。
• 核心城市保租房：政策形成的安全垫仍有效，具有稳定回报潜力。
• 物流仓储与有限服务酒店：已逐渐告别无序扩张，进入复苏阶段，但酒店运营差异较大。

风险提示

• 经济基本面修复不及预期：可能影响底层资产经营。
• 无风险利率上行：可能对REITs估值产生压力。
• 部分业态供需未改善：可能导致资产空置率上升。
• 竞争激烈的业态：存在优胜劣汰风险，弱势资产租金可能下降。
• 技术进步：可能改变传统不动产需求格局。

投资建议总结

附：REITs资产价值研判三维定位图

资料来源

• 本文节选自中信证券研究部发布的《不动产资产2026年中期策略报告—十二条标准捕捉REITs投资红利》。
• 报告分析内容（包括风险提示）详见完整报告。
• 投资者如需获取完整报告，请联系您的对口客户经理。

免责声明

本文为中信证券研究部面向专业机构投资者的市场研究信息，不适用于非专业投资者。如您并非中信证券客户中的金融机构专业投资者，请勿订阅或使用本资料。若有疑问，请发送邮件至 [email protected]。