20211216-光大证券-房地产行业债券信用研究系列之三_地产行业四问四答_13页_502kb

房地产行业债券信用研究总结

核心内容

本文围绕房地产行业当前面临的信用危机，从行业背景、房企应对策略、政策调整方向及投资时机等方面进行了深入分析，为投资者提供了关于房地产行业债券投资的参考。

主要观点

1. 房企信用危机的产生原因

• 现金流脆弱：房企在房地产上行周期中通过加杠杆和高周转扩大规模，导致现金流压力增大。
• 政策收紧：2020年8月至2021年2月，政府密集出台政策，如“三道红线”和“房地产贷款集中度管理制度”，从资金需求端和供给端限制房企融资。
• 市场信心下降：信用事件频发，导致金融机构一致性信贷收缩，进一步加剧房企流动性危机。
• 销售下滑：房企折价促销导致购房者信心下降，形成“量价齐跌”的局面。
• 预售监管收紧：恒大事件后，多地加强预售资金监管，使得房企实际可动用资金显著减少。

2. 房企缓解现金流压力的方式

• 减少拿地支出：多数房企减少土地投资，以降低资金压力。
• 出售资产：部分房企通过出售核心资产（如物业公司、商业板块）来获取流动性。
• 增发配股：多家房企采取配股方式融资，如奥园、融创、旭辉等，以缓解短期偿债压力。
• 优化财务结构：通过股权融资改善财务指标，增强市场信心。

3. 政策放松方向及空间

• 政策底已现：当前政策已从资金端、需求端及预售监管端有所放松。
• 政策边界明确：坚持“房住不炒”、“三稳”原则，政策不会出现“大水漫灌”式放松。
• 局部微调：如人才购房条件放宽、个税税率调整、预售资金留存比例降低等，释放政策信号。
• 未来空间有限：政策调整将保持温和渐进，不会出现大规模放松。

4. 合适的入场时机

• 当前为较佳时机：尽管部分投资者期待更明确的政策支持或基本面修复，但当前房地产债券已具备一定保护垫。
• 政策支持有限：未来政策难以提供更强有力的刺激，因此当前市场可能已充分反映风险。
• 优质民企更具性价比：在政策红利逐步传导至优质民营房企的情况下，部分房企如碧桂园、龙光、旭辉等，可能成为更具投资价值的标的。

关键信息

• 信用风险事件频发：2021年7月以来，房企信用事件频发，如华夏幸福、蓝光发展、恒大等。
• 预售监管收紧：恒大事件后，多地加强预售资金监管，如重庆、青岛、北京、石家庄等。
• 融资端政策微调：央行、银保监会、证监会等多次释放积极信号，但力度有限。
• 政策调控方向：政策将以“房住不炒”为基调，强调稳定市场预期，而非短期刺激。
• 行业风险提示：包括政策持续收紧、超预期风险事件、金融数据及实体经济数据低于预期等。

投资建议

• 关注优质民企：在政策支持有限的情况下，优质民企地产公司可能更具投资价值。
• 谨慎配置：当前市场仍存在较大不确定性，建议投资者结合自身情况，审慎决策。

风险提示

1. 行业政策持续收紧
2. 超预期风险事件发生
3. 金融数据和实体经济数据低于预期

分析师信息

• 张旭：执业证书编号 S0930516010001
• 危玮肖：执业证书编号 S0930519070001
• 李枢川：执业证书编号 S0930521040004

联系人

• 方钰涵：010-58452047
• 毛振强：010-56513030

重要指数走势图

资料来源：Wind，光大证券研究所

图表目录

• 图表1：2020年9月至2021年10月地产行业债券发行规模及同比增速
• 图表2：房地产开发资金来源同比增速
• 图表3：地产行业信用风险事件
• 图表4：全国商品房累计销售情况
• 图表5：全国商品房月度销售情况
• 图表6：恒大事件后预售监管进一步收紧
• 图表7：央国企拿地金额及同比增速
• 图表8：民企拿地金额及同比增速
• 图表9：房企资产出售情况
• 图表10：房企配股情况
• 图表11：地产行业的负向循环
• 图表12：资金端政策微调
• 图表13：需求端政策微调
• 图表14：预售监管政策微调