20180619-东兴证券-滨江集团-002244.SZ-深度报告_深耕钱塘繁华_区域龙头典范_22页_1mb

滨江集团（002244）深度报告总结

核心内容

滨江集团是一家以杭州为核心市场、聚焦区域发展的房地产开发企业，凭借在杭州市场的深厚积累和品牌影响力，成为区域龙头典范。公司战略明确，坚持“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注珠三角、京津冀、中西部重点城市”，并积极拓展长租和金融等新业务。报告认为，滨江集团在杭州房地产市场中具备显著优势，未来有望实现千亿销售目标，并在租赁市场占据重要地位。

主要观点

• 区域优势明显：滨江集团深耕杭州多年，项目分布高度集中于杭州，且在杭州房地产市场中具有较高的品牌认可度和市场地位。
• 短期业绩弹性充足：杭州市场供不应求状态仍将持续，公司项目高度集中于杭州，新盘去化率维持高位，预计2018年营收将实现大幅增长。
• 长期发展基本面良好：杭州作为经济强市，GDP总量和人均GDP均居全国前列，且亚运会和环杭州湾大湾区建设将推动城市地位提升，为房地产市场带来长期利好。
• 积极补充土地储备：公司近年来拿地面积与销售面积比例持续上升，从2015年的1.33升至2018年一季度的2.75，显示扩张意愿强烈，加杠杆空间大。
• 租赁业务潜力巨大：杭州租赁市场前景广阔，政策支持力度大，公司通过旧改获取低价租赁用地，力争成为杭州市集中式长租公寓的龙头。
• 盈利预测乐观：预计2018-2020年公司营业收入分别为200.5亿元、284.4亿元和321.5亿元，归母净利润分别为24.8亿元、31.5亿元和32.8亿元，EPS分别为0.80元、1.01元和1.05元。
• 估值安全边际大：公司当前股价为4.96元，每股RNAV为7.4元，折价33%，具备较大的安全边际。给予11倍PE估值，对应2018年EPS目标价为8.8元。

关键信息

杭州房地产市场分析

• 短期供给紧张：2016年5月后供给有所缓解，但供销比仍处低位，房价受政策压制，但整体仍具备支撑。
• 中期供需关系：未来3年土地供给将逐步增加，但供给仍相对紧张，成交量和房价有望保持稳定或小幅上涨。
• 长期基本面良好：杭州GDP总量和人均GDP均居全国前列，房价收入比相对合理，亚运会和环杭州湾大湾区建设将进一步提升城市地位。

公司财务表现

• 财务指标预测：预计2018-2020年营业收入分别为200.5亿元、284.4亿元和321.5亿元，归母净利润分别为24.8亿元、31.5亿元和32.8亿元。
• 盈利能力：2018年毛利率预计提升至33.4%，净利率预计为16.67%。公司资产负债率和净负债率相对可比公司较低，具备加杠杆空间。
• 成长性：公司营收和利润增长显著，2018年营业收入同比增长45.6%，净利润增长44.7%。

投资建议

• 评级：首次覆盖，给予“强烈推荐”评级，预计2018年目标价为8.8元。
• 估值分析：当前股价为4.96元，每股RNAV为7.4元，折价33%，安全边际大。
• 风险提示：公司销售和竣工面积不达预期，杭州调控政策继续收紧。

项目分布与土地储备

• 项目分布：公司项目主要集中在杭州，未销售和未结算项目中，杭州占比超过50%。
• 土地储备：2018年一季度公司拿地面积与销售面积比值为2.75，土地储备充足，未来销售潜力大。
• 货值计算：2017年底公司可售货值约1128亿元，未结算货值约1303亿元，销售和结算潜力巨大。

长租业务发展

• 市场前景：杭州租赁市场广阔，政策支持力度大，公司入选杭州市首批租赁试点企业培育名单。
• 业务布局：公司设立“暖屋”平台，下设暖驿、暖客、暖屋三大产品线，目标是成为杭州租赁龙头。
• 成本优势：公司通过旧改获取低价租赁用地，单方成本约1.3万元，年租金收益率预计达7%以上，优于债务成本。

估值与盈利预测

• NAV估值：公司重估净资产为229.6亿元，每股RNAV为7.4元，当前股价折价33%。
• 盈利预测：公司2018-2020年净利润分别为24.8亿元、31.5亿元和32.8亿元，EPS分别为0.80元、1.01元和1.05元。

总结

滨江集团凭借在杭州市场的深耕与布局，具备显著的区域优势和市场地位。公司积极补充土地储备，提升规模，有望实现千亿销售目标。同时，公司发力长租业务，利用旧改获取低成本资源，有望在租赁市场占据重要地位。公司当前估值较低，安全边际大，盈利前景乐观，值得投资者重点关注。