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中国房地产市场周报（130406-130412）总结

核心内容概述

本报告总结了2013年4月6日至12日期间中国房地产市场的整体表现与重点城市动态。市场整体呈现政策效果平稳、成交量有所回升的趋势，但部分城市仍面临库存压力。重点公司投资建议中，部分龙头企业被强烈推荐，同时提示了国五条政策可能带来的系统性风险。

主要观点

1. 市场表现

• 政策效果平稳：国五条政策出台后，市场情绪有所改善，交易量较上周好转。
• 成交量变化：
  • 重点城市新建住宅成交环比9个上升、10个下降，整体呈下降趋势。
  • 北京因交易系统升级，成交量为零，不具参考性。
  • 深圳和广州周成交环比均下降16%。
  • 上海周成交环比上升11%。
  • 二线城市中，天津、杭州、武汉、成都、宁波、大连、昆明、长春周成交环比上升，其中昆明上升190%。
• 二手房成交：
  • 重点城市二手住宅成交环比5个上升、4个下降。
  • 深圳环比下降33%，北京环比下降81%。

2. 价格走势

• 百城住宅价格指数：
  • 2013年3月环比增长0.595%，同比下降0.98%。
  • 84个城市住宅价格指数环比上涨，16个城市环比下跌。
• 一线城市：价格指数环比增长，市场表现优于二线城市。
• 二线城市：价格指数环比增长，但涨幅较小。
• 三线城市：价格指数环比增长，但增长幅度有限。

3. 库存情况

• 重点城市住宅可售面积：环比上升0.9%，其中一线城市上升1.3%，二线城市上升0.7%。
• 去化周期：一线城市去化周期为22.1个月，二线城市为28.8个月，三线城市为20.6个月。
• 库存分化：一线城市与二线城市在库存去化上仍存在明显差异。

4. 土地市场

• 土地供应：40个大中城市土地供应面积同比下降15%，其中住宅用地供应下降9.7%。
• 土地成交：
  • 住宅成交面积上涨40.5%，成交金额上涨68.7%。
  • 楼面均价上涨43%。
• 城市分化：
  • 一线城市土地成交面积和金额均表现强劲，尤其是上海。
  • 二线城市土地成交面积和金额有所波动，部分城市如南京、苏州表现突出。
  • 三线城市土地成交面积大幅上升，但价格涨幅有限。

关键信息

1. 重点城市成交情况

• 一线城市：
  • 北京：新建住宅成交面积环比NA，二手房成交面积环比-81%。
  • 上海：新建住宅成交面积环比11%，二手房成交面积环比25%。
  • 广州：新建住宅成交面积环比-16%，二手房成交面积环比-63%。
  • 深圳：新建住宅成交面积环比-16%，二手房成交面积环比-33%。
• 二线城市：
  • 天津：新建住宅成交面积环比37%，二手房成交面积环比4%。
  • 杭州：新建住宅成交面积环比1%，二手房成交面积环比25%。
  • 南京：新建住宅成交面积环比-10%，二手房成交面积环比34%。
  • 武汉：新建住宅成交面积环比19%，二手房成交面积环比-2%。
  • 成都：新建住宅成交面积环比35%，二手房成交面积环比-15%。
  • 宁波：新建住宅成交面积环比2%，二手房成交面积环比-15%。
  • 大连：新建住宅成交面积环比50%，二手房成交面积环比-15%。
  • 长春：新建住宅成交面积环比23%，二手房成交面积环比-3%。

2. 重点公司投资建议

• 强烈推荐-A：保利地产、招商地产、荣盛发展、金科股份、首开股份、北京城建。
• 审慎推荐-A：华业地产、中南建设、格力地产、鲁商置业、天津松江、苏州高新、华联控股、新湖中宝。
• 暂无评级：其余公司未给出具体评级。

3. 财务指标

• 万科A：股价10.92元，12EPS 1.14元，13EPS 1.50元，12PE 9.6倍，13PE 7.3倍。
• 招商地产：股价25.38元，12EPS 1.93元，13EPS 2.50元，12PE 13.1倍，13PE 10.2倍。
• 保利地产：股价11.50元，12EPS 1.18元，13EPS 1.57元，12PE 9.7倍，13PE 7.3倍。
• 金地集团：股价6.69元，12EPS 0.76元，13EPS 0.95元，12PE 8.8倍，13PE 7.0倍。
• 荣盛发展：股价14.48元，12EPS 1.15元，13EPS 1.50元，12PE 12.6倍，13PE 9.7倍。
• 首开股份：股价9.65元，12EPS 1.08元，13EPS 1.70元，12PE 8.9倍，13PE 5.7倍。
• 北京城建：股价12.03元，12EPS 1.23元，13EPS 1.47元，12PE 9.8倍，13PE 8.2倍。
• 华业地产：股价4.47元，12EPS 0.32元，13EPS 0.45元，12PE 13.9倍，13PE 9.9倍。

风险提示

• 政策风险：国五条政策可能引发行业系统性风险。
• 市场波动：成交量和价格走势存在较大波动，需关注市场变化。

投资建议

• 建议逐步逢低建仓：龙头企业一季度销售情况良好，收益预期增强。
• 重点关注：保利地产、招商地产、荣盛发展、金科股份等被强烈推荐的公司。
• 关注二线城市：如昆明、天津等城市表现突出，但需注意库存去化周期较长的问题。

分析师信息

• 罗毅，CFA：招商证券金融行业研究董事，现代服务业（金融、医药、交运、房地产）大组组长。
• 廖爽：招商证券房地产行业分析师。

投资评级定义

• 公司短期评级：
  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
  • 审慎推荐：公司股价涨幅在5-20%之间。
  • 中性：股价变动幅度介于±5%之间。
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上。
• 公司长期评级：
  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平。
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致。
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平。
• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，指数跑赢基准。
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准。
  • 回避：行业基本面向淡，指数跑输基准。

重要声明

本报告由招商证券股份有限公司编制，具有证券投资咨询业务资格。报告基于合法取得的信息，但对信息的准确性和完整性不作任何保证。报告内容仅供参考，不构成投资建议。本公司及其雇员不对使用本报告引发的任何损失承担责任。