20130415-华泰证券-等待拨云见日时_17页_1mb

行业研究 / 行业季度投资策略总结

核心内容

本报告为2013年第二季度房地产行业投资策略分析，重点探讨了行业调控趋势、市场供需状况、政策影响及投资策略。

行业评级

• 房地产：增持（维持）
• 房地产开发Ⅱ：增持（维持）

投资要点

• 巨型城市时代来临：至2030年中国城市人口将达10亿，其中巨型城市和中型城市人口增长最快。至2025年，中国还将新增6个巨型城市，包括广州、深圳、天津、武汉、重庆、成都。
• 调控长期而艰巨：由于土地供应瓶颈，一二线城市供需缺口压力客观存在，房价调控仍将持续。
• 国五条政策影响：开启了非“一刀切”调控时代，政策效果依赖地方执行力度。北京成为调控最严厉城市，多数城市仅公布年度房价控制目标。
• 成交预计：4月成交量环比下滑，二季度成交同比收窄。若更多城市效仿北京政策，全国成交量将下滑15%-20%。
• 投资预计：二季度投资延续一季度增长，但中期受销售提前兑现及流动性预期影响，投资增速将有所放缓。全年投资增速预计为12.6%。
• 估值已落入底部：地产板块估值处于历史低位，未来有望部分修正，但需关注二季度成交量变化及融资成本上升带来的风险。
• 投资策略：推荐具备强内部管控能力、能穿越调控周期的龙头企业，如万科、保利、招商；同时关注聚焦中型城市、成本控制力强的荣盛发展、华夏幸福等。

主要观点

巨型城市时代的供需缺口

• 巨型城市和中型城市人口增长速度快于全国平均水平，未来将成为房地产市场的主要增长点。
• 外来劳动人口集中于20-39岁区间，对住房需求强烈，但土地供应有限，导致供需矛盾加剧。
• 一线城市地价涨幅远高于全国，且土地供应有限，房价上涨压力持续。

国五条政策影响

• 国五条政策未全面执行，多数城市仅公布房价控制目标，未实施严格限购。
• 北京是唯一明确收紧二套房贷政策的城市，其他城市政策相对宽松。
• 20%个税征收尚未明确，地方政府可能观望。
• 预售管理强化，可能抑制高价房入市。

成交趋势预测

• 一线城市成交量受政策冲击较大，预计4月环比下降约20%-35%。
• 若其他城市效仿北京政策，全国成交量将下滑14%。
• 若仅一线城市效仿，核心30个城市成交量同比增长35%，全国增长20%以上。

投资趋势预测

• 二季度投资延续一季度增长，但中期受销售透支及流动性担忧影响，增速放缓。
• 全年投资增速预计为12.6%，弱复苏趋势明确。

估值与市场环境

• 当前地产板块估值处于历史低位，与非金融板块整体估值相比相对安全。
• 估值进一步下探空间有限，二季度有望部分修正。

关键信息

市场结构分化

• 一线城市房价上涨压力高于全国，去化周期降至历史低位。
• 二线城市如天津、武汉、青岛也面临较大的供应压力。

政策对市场的影响

• 地方细则未超中央国五条框架，多数城市仅公布房价控制目标。
• 20%个税征收未全面实施，地方政府可能等待中央进一步指导。
• 银监会清理表外融资，提升市场对融资成本上升的担忧。

投资策略推荐

• 龙头企业：万科、保利、招商，具备强内部管控能力，能穿越调控周期。
• 中型城市聚焦企业：荣盛发展、华夏幸福，成本控制力较强。

风险提示

• 若更多城市效仿北京政策，销售可能受到较大影响。
• 融资成本上升及流动性风险可能抑制行业增长。

附录：图表与表格简要说明

图表

• 图1：中国城市人口增长趋势，预计2030年达10亿。
• 图2：2025年新增6个巨型城市。
• 图3：一线城市建成区面积增速下降，二线城市以流动人口为主。
• 图4：一线城市房价上涨远超全国水平。
• 图5：一线城市土地出让量增长有限。
• 图6：一线城市楼面地价涨幅高于全国。
• 图8：去化月数降至历史低位。
• 图9：2013年一季度成交超出往年平均69%。
• 图10：当前地产板块估值处于历史底部。

表格

• 表格1：不同城市房价中地价占比，一线城市占比最高。
• 表格2：地方细则对国五条主要细则的落实情况。
• 表格3：2013年房价上涨目标及空间。
• 表格4：调控政策对成交量的影响。
• 表格5：不同情景下成交量变化预测。
• 表格6：二季度投资情景分析。
• 表格7：2013年全年行业投资数据预测。
• 表格8：地产板块估值与A股其他板块对比。
• 表格9：地产板块估值相对安全。
• 表格10：重点公司盈利预测表。

投资建议

• 保持谨慎态度，关注销售预期的稳定及融资成本的修正。
• 推荐具备强内部管控能力的龙头企业及聚焦中型城市的公司。

免责声明

• 本报告仅供华泰证券客户使用，不构成投资建议。
• 报告基于公开信息编制，不保证信息的准确性与完整性。
• 报告观点与预测可能随市场变化而调整，投资者需自行判断。