20210704-中达证券投资-内地房地产周度观察_房企商票风险解读及现状分析_19页_699kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本报告聚焦房企商票风险及其对房地产行业的影响，分析了商票的基本概念、房企使用商票的规模及趋势，并探讨了加强商票监管对行业融资透明度和风险控制的潜在作用。同时，报告还提供了房地产市场近期表现数据，包括新房和二手房的成交情况及库存去化周期。

主要观点

商票的风险与功能

• 商票是基于企业信用的支付和融资工具，具有延期支付功能，可拉长账期。
• 商票实质上具备融资功能，但相比银票，其信用风险更高，因为付款人是企业而非银行。
• 商票未计入主要偿债能力指标，可能使持票人难以正确判断房企资金状况。

房企商票规模现状

• 房企商票规模快速增长，2016-2020年复合增速达53.7%。
• 恒大、华润、建业等房企应付票据占比较高，其中恒大应付票据规模最大。
• 部分房企的商票规模与有息负债规模均较大，可能面临更大的资金压力。

商票监管的影响

• 加强商票监管将提高行业融资透明度，促进行业出清。
• 部分房企依赖商票融资，监管加码可能对其资金压力产生影响。
• 在融资管控趋紧的环境下，商票及有息负债规模较健康、经营更为平稳的房企将更有优势。

关键信息

数据要点

• 截至7月2日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升5%，2021年累计成交面积同比上升40%。
• 本周13个主要城市可售面积环比下降2%，平均去化周期为22.3个月。
• 本周15个主要城市二手房交易建面环比下降0.4%，2021年累计交易面积同比上升26%。

投资建议

• 当前行业融资监管趋紧，房企需更注重财务纪律。
• 保障性租赁住房纳入REITs试点，可能为房企引入更多社会资本。
• 维持行业“强于大市”评级，部分房企有望通过保障性住房项目拓宽融资途径。

行业表现

• 新房成交方面，绿城中国、建发国际集团、朗诗地产本周涨幅居前。
• 二手房成交方面，北京、厦门本年至今涨幅较大。

主要城市成交表现

• 北京、上海、广州、深圳等一线城市新房成交面积环比有所波动，部分城市如武汉、成都、柳州等表现出明显上升趋势。
• 二手房成交量和价格在部分城市如北京、厦门、苏州等有所增长，但也存在下降城市。

库存与去化周期

• 主要城市可售面积环比下降，平均去化周期为22.3个月。
• 部分城市如泉州、福州、宁波等去化周期较长，可能面临库存压力。

附录信息

房企商票与有息负债比例

• 恒大应付票据占有息负债比例最高，达到41.1%。
• 华润、建业等房企应付票据占比较高，但有息负债规模较小，债务压力可控。
• 43家主流房企中，35家应付票据小于100亿元，其中部分房企如万科、远洋、雅居乐等应付票据规模较小。

房企及发债主体一览

• 包括碧桂园、中国恒大、融创中国等主要房企及其境内发债主体。

附表数据

• 包括主要城市新房成交面积、环比、同比数据及库存情况。
• 二手房成交量和价格数据，以及各城市去化周期和库存变化。

结论

加强商票监管有助于提高行业融资透明度和风险控制水平，促进行业出清。房企需在融资渠道和财务结构上更加审慎，以应对日益严格的监管环境。同时，房地产市场表现分化明显，部分城市新房和二手房市场活跃，而其他城市则面临库存压力和成交量下降。