2017-经营性地产系列之一：从增量开发到存量运营，地产变局来临_34页-3mb

房地产行业经营性地产研究报告总结

核心内容

本文是西南证券关于“经营性地产”系列研究的第一篇，分析了从增量开发向存量运营的行业转型趋势，探讨了经营性地产与增量开发的区别、市场现状、盈利模式以及典型企业代表。

主要观点

• 增量开发面临天花板和估值约束：由于土地供应受限、土地成本上升及政策调控，传统商品房开发销售模式利润来源受限，净利率和ROE面临下行压力。开发商需面对土地资源可获得性、变现价格实现、土地成本控制等挑战。
• 存量经营更为多元和稳定：存量经营涉及不动产、客户群体、参与者及服务类型更为广泛，盈利模式以资产使用、人工服务和衍生服务为主，投资逻辑与增量开发存在显著差异。
• 物流地产与长租公寓是存量经营的重要细分领域：
  • 物流地产：客户驱动、网络化布局，运营管理能力决定收益，主要分为资源驱动型、基金驱动型和产业链驱动型。
  • 长租公寓：租售同权政策推动其发展，提升房屋使用效率和租户体验，盈利主要来自租金差、管理服务费及其他衍生服务收入。

关键信息

增量开发与存量经营对比

物流地产

• 定义与特征：物流地产是房地产运营ToB端的重要细分领域，其盈利模式以客户驱动和网络化特征为主，强调运营管理能力。
• 三种典型类型：
  1. 资源驱动型：如宝湾物流，以物流园区开发和运营为核心。
  2. 基金驱动型：如普洛斯，通过基金模式实现资金快速周转和规模扩张。
  3. 产业链驱动型：如京东物流，依托电商生态打造物流网络和供应链服务。

长租公寓

• 发展背景：租售同权政策推动租赁市场发展，提升房屋使用效率和租户体验。
• 主要模式：
  1. 分散式租赁：如自如，通过互联网平台整合房源，提供多样化服务。
  2. 集中式租赁：如世联红璞，以整栋楼宇为单位进行租赁和运营。
  3. 开发商切入租赁：如泊寓，通过品牌化运营满足城市青年中长期租住需求。

推荐受益标的

风险提示

• 政策利好或低于预期；
• 市场供需错配；
• 土地供应不足及价格波动；
• 金融杠杆与风险控制。

结论

随着房地产行业从增量开发向存量经营转型，物流地产和长租公寓等细分领域展现出显著的发展潜力。投资者应关注具有强大运营能力和良好盈利模式的企业，如世联行、天健集团、陆家嘴等。同时，需警惕政策风险和市场波动对估值和盈利能力的影响。