20170904-西南证券-经营性地产系列之一_从增量开发到存量运营_地产变局来临_34页_4mb

从增量开发到存量运营，地产变局来临

核心内容

本文是关于房地产行业从增量开发向存量经营转型的系列报告第一篇，重点探讨了增量开发与存量经营的区别，以及当前市场环境下经营性地产的发展趋势和盈利模式。文章指出，由于土地供应受限、政策调控加强等因素，增量开发模式正面临天花板和估值约束，而存量经营则因其丰富的盈利模式和多样化的客户群体，成为未来地产行业的重要发展方向。

主要观点

• 增量开发的局限性：传统的商品房开发销售模式利润主要来自土地增值、产品差异化和存货周转，但土地资源稀缺、变现周期长、财务杠杆受限等因素，使该模式面临估值约束。
• 存量经营的优势：存量经营涵盖多种不动产类型和客户群体，盈利模式更加多元化，投资逻辑与增量开发截然不同。其核心在于资产使用效率、服务能力和平台流量变现。
• 物流地产与长租公寓的潜力：物流地产因客户驱动和网络化特征，具备显著的发展空间；长租公寓在租售同权政策推动下，将成为激活存量住房资源的重要方式。

关键信息

增量开发模式

• 前置条件：新增建设用地指标、房屋的重新建造。
• 主导企业：开发商。
• 盈利模式：土地快速变现。
• 收入形式：销售收入。
• 利润来源：地价增值、产品差异化收益。
• 典型企业：万科、碧桂园、新城控股等。

存量经营模式

• 前置条件：达到运营条件的不动产、一定规模的客户群体。
• 主导企业：运营商/服务商。
• 盈利模式：资产使用、人工服务和衍生服务。
• 收入形式：租金差、管理费、服务费、居间费用。
• 利润来源：特定需求匹配、管理效率提升、平台流量变现。
• 典型企业：陆家嘴、链家、Redfin、GLP等。

物流地产

• 特点：客户驱动、网络化、对运营管理能力要求高。
• 三种模式：
  • 资源驱动型：如宝湾物流，专注物流园区的开发与运营。
  • 基金驱动型：如普洛斯，通过基金放大杠杆，实现快速扩张。
  • 产业链驱动型：如京东物流，依托电商生态，打造仓配一体化模式。
• 市场空间：随着电商和消费需求增长，物流地产发展迅速。

长租公寓

• 特点：以租售同权政策为背景，提升房屋使用效率和租户体验。
• 两种模式：
  • 分散式租赁：如自如，通过租赁分散房源，提供整租、合租、短租等服务。
  • 集中式租赁：如世联红璞，聚焦整栋楼宇租赁，打造标准化、高品质的租赁产品。
  • 开发商切入：如泊寓，以市场化租金定价，满足中长期租赁需求。
• 盈利模式：租金差、管理服务费、衍生服务收入。

典型企业及盈利预测

风险提示

• 政策利好或低于预期。
• 金融风险敞口加大。
• 市场竞争加剧，影响盈利空间。

总结

随着房地产市场从增量开发向存量经营转变，物流地产和长租公寓成为重要的细分领域。物流地产因客户驱动和网络化布局具备显著发展潜力，而长租公寓则在租售同权政策推动下，有望提升房屋使用效率和租户体验。本文指出，世联行、天健集团、陆家嘴等企业可能成为受益标的，同时提醒投资者注意政策风险和市场变化。