房地产行业：40年房地产金融调控史最全复盘系列之六，这次不一样？-20200612-太平洋证券-28页_1mb

房地产金融调控历史总结（2018下半年-2020上半年）

核心内容

本报告总结了2018年下半年至2020年上半年中国房地产金融调控的关键事件与政策演变，分析了房地产在宏观经济中的角色变化，以及金融监管对房地产融资的影响。

主要观点

• 房地产不再作为短期刺激经济的手段：2019年7月政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，标志着房地产调控进入更加严格的阶段。
• 房地产融资全面收紧：2019年5月银保监会发布23号文，对房企非标融资进行全面限制，同时对信托、银行等金融机构提出更严格的监管要求。
• 债券“非标化”趋势终结：2019年12月，上交所和深交所联合发布115号文，禁止发行人认购自己发行的债券，终结了债券非标化趋势。
• 新冠疫情下的调控策略：疫情爆发后，监管层采取了“纾困但不刺激”的策略，部分城市放松了首付比例、土地出让金缴纳等政策，但整体仍坚持“房住不炒”的定位。
• 房地产市场进入正反馈循环：尽管调控未放松，但市场因预期自我实现出现回暖，房价和地价上涨，推动了经济的复苏。

关键信息

2018年下半年：贸易战与稳增长压力再现

• 贸易战影响经济：2018年中美贸易战升级，GDP增速降至6.5%，打破之前稳定区间。
• 房地产调控加强：政治局会议首次强调“坚决遏制房价上涨”，房地产销售面积连续三个月同比负增长。
• 政策宽松与非标泛滥：地方银监局对房企非标融资监管松动，导致非标融资泛滥，热点城市“地王”频出。

2019年：房地产调控“一放就乱”

• 资管新规与过渡期政策：资管新规实施后，过渡期政策对信托通道业务留下模糊空间，部分信托公司“抢政策”。
• 房地产融资全面收紧：银保监会发布23号文，对房企非标融资、银行贷款、信托业务等进行全面限制。
• 监管强化与罚单频出：2019年多个银保监局对违规金融机构开出罚单，房地产信托业务被重点监管。
• 房地产贷款额度控制：银保监会要求银行控制房地产开发贷额度，防止过度融资。

2020年：疫情下的“纾困但不刺激”

• 疫情对房地产市场影响：2020年初疫情爆发，经济停摆，监管层出台纾困政策，如延期缴纳土地出让金、降低预售条件等。
• 非限购城市首付比例下调：部分银行将非限购城市居民家庭购买首套住房的首付比例调降至20%。
• 房地产市场“由冬入夏”：尽管政策未放松，但因“预期的自我实现”，楼市回暖，房价和地价上涨。
• 政策连续性与稳定性：政治局会议强调房地产金融政策的连续性、一致性与稳定性，不将房地产作为短期刺激手段。

投资评级说明

• 行业评级：

  • 看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于市场整体水平5%以上；
  • 中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间；
  • 看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于市场整体水平5%以下。

• 公司评级：

  • 买入：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅在15%以上；
  • 增持：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间；
  • 持有：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间；
  • 减持：预计未来6个月内，个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间。

风险提示

• 政策收紧超预期：房地产金融政策可能进一步收紧，影响房企融资。
• 销售下滑超预期：市场复苏可能受经济下行压力影响，销售数据可能下滑。

结论

2018下半年至2020上半年，房地产金融调控持续收紧，政策导向从“防风险”转向“稳增长”与“防风险”并重，房地产不再作为短期刺激经济的手段。在疫情背景下，虽然出台了部分纾困政策，但整体仍坚持“房住不炒”的定位。房地产市场因预期自我实现出现回暖，但监管层仍保持警惕，防止市场过度投机。未来房地产市场可能在政策不变的情况下继续走量不涨价的路径。