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楼市持续降温 行业回暖有待政策加码

核心内容

2022年1-2月房地产市场整体呈现下行态势，销售和投资端数据均不乐观，融资环境虽有所回暖，但规模未见明显改善。政策层面持续释放“稳字当头”的信号，通过优化房贷集中度管理、统一预售资金监管、放松房贷利率和首付比例等举措，试图缓解行业压力。然而，政策效果尚未完全显现，市场信心仍不足，房企信用风险仍在蔓延。

主要观点

• 销售端疲软：全国商品房销售面积及金额同比大幅下降，一线表现优于二三线，但整体市场仍面临较大下行压力。
• 价格端承压：全国商品房销售均价连续五个月下跌后首次回正，但二三线城市房价下行趋势未止，对全国房价形成拖累。
• 土地市场低迷：土地购置面积跌至历史低位，民营房企拿地意愿低，国企和央企仍是主力，多数城市集中供地尚未开始。
• 施工面积转正：受“保交楼”政策影响，施工面积增速由负转正，但新开工和竣工面积仍同比下降。
• 政策持续优化：房贷集中度管理、预售资金监管、利率下调等政策陆续出台，但效果存在时滞，市场反应迟缓。
• 融资环境改善有限：信用债发行规模下降，民营房企融资仍受阻，美元债市场持续承压，多房企出现违约或展期。

关键信息

一、房地产市场需求

• 销售情况：

  • 1-2月全国商品房销售面积和销售金额分别同比下降9.60%和19.30%，销售金额跌幅更大，显示价格下行压力。
  • 30大中城市成交面积同比分别下降29.56%和27.30%，与疫情前数据相比仍不乐观。
  • 一线城市销售表现优于二三线，但二三线城市成交面积同比降幅较大，达50.75%和42.06%。

• 价格表现：

  • 1-2月全国商品房销售均价为9844.62元/平方米，同比下降10.74%。
  • 70城新建商品住宅价格环比下跌城市数量减少，但跌幅仍存在。
  • 一二三线城市房价环比变化分别为0.50%、0.00%和-0.30%，三线城市对房价有显著拉低作用。
  • 二手房价格整体下跌，但一线城市出现企稳迹象，二三线持续下跌。

二、房地产投资端

• 土地市场：

  • 1-2月全国土地购置面积为838万平方米，同比下降42.30%，为历史最低。
  • 北京完成首轮集中供地，其余城市尚未开始，拿地仍以国企和央企为主。
  • 土地溢价率略有回升，但整体仍偏低，市场信心未恢复。

• 施工与新开工情况：

  • 1-2月新开工面积同比下降12.15%，竣工面积同比下降9.80%。
  • 施工面积增速由-35.35%转为1.79%，反映“保交楼”政策对施工的拉动作用。

三、行业政策

• 房贷政策优化：

  • 优化房贷集中度管理，鼓励并购融资。
  • 一线城市房贷利率和首付比例下降幅度较大，但三四线城市政策放松对市场刺激作用有限。

• 预售资金监管统一：

  • 全国性预售资金管理办法出台，解决各地监管标准不一问题。
  • 烟台等地实行梯度管理，对信用等级高的房企降低预售资金留存比例。

• 房地产税暂缓试点：

  • 财政部提出暂缓房地产税试点，以稳定市场预期。
  • 房地产税的暂缓对稳定市场和遏制房企风险具有重要意义。

四、融资端

• 信用债市场：

  • 1-2月信用债发行规模同比下降47.97%，净融资额为-104.48亿元。
  • 民营房企融资困难，仅6家广义民企发行信用债，融资规模下降53.02%。
  • 信用债融资利率整体偏低，但部分民企融资成本仍高。

• 美元债市场：

  • 1-2月中资房企美元债发行规模为26.94亿美元，净融资额为-50.62亿美元。
  • 发行成本同比上升23.50%，发债主体资质偏弱。
  • 美元债违约频发，8家房企违约，涉及金额约21.94亿美元。
  • 融资渠道受限，房企面临较大短期偿债压力。

信用风险展望

• 行业风险未见缓解：尽管政策有所松动，但销售和投资端仍低迷，行业尚未明显回暖。
• 民企融资压力持续：融资渠道受限，叠加二季度到期压力，信用风险仍较高。
• 政策落实仍需时间：销售复苏、预售资金放松和融资恢复尚未真正到来，政策效果存在时滞。
• 未来政策预期：预计将进一步推出支持性政策，包括房贷利率下调、放松行政调控等，以推动楼市回暖和行业良性循环。

结论

房地产市场整体仍处于调整阶段，政策支持虽有，但效果滞后，销售和融资端压力未明显缓解。房企信用风险仍在蔓延，尤其民营房企面临较大挑战。未来政策组合的优化与执行力度加大将是稳定市场的关键。