2022年1-2月房地产行业月报：楼市持续降温，行业回暖有待政策加码-20220402-东方金诚-15页_4mb

楼市持续降温 行业回暖需政策加码

核心内容概述

2022年1-2月，中国房地产市场整体仍处于下行阶段，销售、价格、土地购置和融资等方面均出现压力。尽管政策层面不断推出利好措施，但市场反应较为迟缓，房地产行业信用风险仍较高。分析师认为，推动楼市回暖是遏制房企风险的根本，未来需更多政策支持与执行力度。

主要观点

• 销售端持续疲软：全国商品房销售面积和金额同比大幅下降，一线市场略有企稳，但二三线城市仍面临房价下行压力。
• 土地市场低迷：土地购置面积跌至历史低位，多数城市尚未启动集中供地，房企拿地意愿低迷，民企占比低。
• 政策逐步优化：房贷集中度管理、预售资金监管、利率与首付比例调整等政策陆续出台，意在稳定市场预期，但政策效果尚未完全显现。
• 融资环境改善有限：境内外信用债融资仍处于负值，民企融资困难加剧，美元债市场违约频发，信用风险持续扩散。
• 房地产税暂缓试点：财政部提出暂缓房地产税试点，旨在稳定市场情绪，避免对需求端造成进一步冲击。
• 信用风险加剧：多家房企出现违约或级别下调，市场信心不足，融资渠道受限，短期信用风险较高。

关键信息

一、房地产市场需求

• 销售情况：

  • 1-2月全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.60%。
  • 销售金额15459亿元，同比下降19.30%。
  • 30大中城市1-2月成交面积同比分别下降29.56%和27.30%，仍处低位。
  • 一线城市销售情况优于二三线，但整体市场仍未明显回暖。

• 价格表现：

  • 全国商品房销售均价连续五个月下跌后首次回正，为9844.62元/平方米。
  • 70城新建住宅价格环比下降城市数量减少，但二三线城市价格仍持续下跌。
  • 一线城市二手房价格企稳，二三线城市价格持续下跌。

二、房地产投资端

• 土地购置：

  • 1-2月全国土地购置面积838万平方米，同比下降42.30%。
  • 民企拿地意愿较低，国企和央企为主要拿地主体。
  • 多数城市尚未启动集中供地，市场信心不足。

• 新开工与竣工：

  • 房企新开工面积和竣工面积同比双降，但施工面积增速由负转正。
  • “保交楼”政策对施工面积增长有一定推动作用。

三、行业政策

• 房贷政策优化：

  • 优化房贷集中度管理，鼓励并购融资。
  • 首二套房贷平均利率下降，首付比例下调。
  • 政策主要集中在三四线城市，对刺激需求效果有限。

• 预售资金监管统一：

  • 全国性预售资金监管办法出台，统一监管标准。
  • 部分城市推出梯度管理措施，对信用良好的房企降低资金留存比例。

• 房地产税暂缓试点：

  • 财政部提出暂缓房地产税试点，稳定市场预期。
  • 有助于抑制购房需求下行，避免对房地产行业造成更大冲击。

四、融资端表现

• 信用债融资：

  • 1-2月房地产行业信用债发行数量和规模同比分别下降48.91%和47.97%。
  • 净融资额为-104.48亿元，融资规模未见明显改善。
  • 民企融资困难加剧，发行主体以国企为主。

• 美元债市场：

  • 中资房企美元债发行规模大幅缩减，净融资额为-50.62亿美元。
  • 1-2月共有8家房企美元债违约，违约金额合计约21.94亿美元。
  • 部分房企采取交换要约方式避免违约，但效果有限。

展望与建议

• 行业回暖需政策支持：当前楼市尚未出现明显回暖迹象，需更多政策组合推动市场复苏。
• 居民房贷利率下调：适度下调房贷利率是稳定市场的重要手段。
• 放松行政调控：各地应根据自身情况合理放松调控政策，促进市场流动性。
• 信用风险仍高：若政策不到位，民企融资难度可能进一步加大，二季度偿债压力显著，上半年信用风险依然严峻。

结论

2022年1-2月，房地产市场整体持续降温，销售、价格、土地和融资等多方面均承压。政策层面虽有积极举措，但市场反应滞后，信用风险仍在蔓延。分析师认为，只有通过更有力的政策支持，才能有效推动楼市回暖，缓解房企融资困境，促进行业良性循环。