二分法看地产投资增速_Q2预计高位回落_14页_1mb

2019年Q2地产投资走势分析总结

核心内容

本文通过分析2014-2019年房地产相关数据，探讨了2019年第一季度地产投资增速超预期上行的原因及后续走势。文章指出，地产投资增速与商品房销售、到位资金、土地成交等指标之间存在一定的滞后关系，但各指标对地产投资的影响路径和时效性有所不同。

主要观点

1. 地产投资与销售周期关系变化

• 2008-2013年及2014-2015年地产下行周期中，地产投资与销售周期基本同步。
• 自2016年起，销售与投资走势趋于分化，尤其在三四线城市表现显著。
• 2017-2018年，销售增速回落，但地产投资增速相对平缓甚至上行，主要受“因城施策”政策影响，三四线城市销售与投资关系背离。

2. 资金分项对地产投资的影响

• 其他资金（如预售款）对投资的影响与销售基本一致，具有7-9个月的时滞。
• 自筹资金对投资的影响在领先1个月时较为显著，影响路径是加快土地款支付，进而提升土地购置费。
• 国内贷款对投资的影响较弱，但其滚动额度特性对开发周期有支撑作用。

3. 工程类支出与竣工面积关系变化

• 2017年以前，工程类支出与施工面积增速高度相关。
• 2018年起，工程类支出更多与竣工面积相关，因统计口径变更导致工程支出需实际支付才计入。
• 2019年3月施工面积增速为15年以来高位，对工程类支出仍具正向影响；竣工增速周期性回升，将对开发投资形成支撑。

4. 土地购置费走势分析

• 土地购置费与土地成交价款在短期内高度相关，但土地成交价款增速已转负，预计土地购置费增速将显著回落。
• 土地购置费对投资的影响存在1个月的领先性，其波动性相对较小。

关键信息

1. 2019年1-3月地产投资表现

• 1-3月地产投资增速上行至15年以来新高（12.0%）。
• 销售面积增速为-0.9%，与投资增速背离，显示三四线城市投资增长超出预期。

2. 分城级分析

• 一二线城市开发投资增速与销售面积基本符合滞后6-7个月的关系。
• 三四线城市自2018年起开发投资增速逆周期上行，与销售背离，是投资超预期的核心原因。

3. 2019年4月投资预测

• 工程类支出单月同比增速为4.3%，前值为3.3%。
• 其他费用增速为20.8%，前值为28.5%。
• 开发投资总额单月同比增速为9.3%，前值为10.1%。
• 累计同比增速为11.3%，前值为11.8%。
• 预计4月地产投资仍将维持相对高位，但后续增速将逐步回落。

4. 2019年全年趋势展望

• 销售端：一二线城市销售有所反弹，但三四线城市因棚改货币化力度减弱，面临下行压力。
• 开发投资端：全年增速预计回落，但工程类支出有望回升，底部仍有支撑。
• 未来关注4-6月各项指标走势，预计工程类支出单月同比增速为4.3% / 4.5% / 4.7%，其他费用增速为20.8% / 14.2% / 8.5%，开发投资总额单月同比增速为10.1% / 8.0% / 6.2%，累计同比增速为11.3% / 10.4% / 9.3%。

模型与数据

1. 模型分拆预测

• 将地产投资分为工程类支出（建筑、安装、设备购置）和其他费用（土地购置费）两部分。
• 通过分拆模型预测，对过往14-19年开发投资额增速进行回测，结果显示模型拟合效果较好。

2. 回归模型结果

• 工程类支出模型：
  • R方为0.72，残差标准差为3.5%。
  • 主要影响因子为领先7期的销售额、领先1期的施工面积及竣工面积。
• 其他费用模型：
  • R方为0.65，残差标准差为10.8%。
  • 主要影响因子为自筹资金、土地成交价款及自回归项。

结论

• 地产投资端预计二季度高位回落，受土地购置费持续回落影响。
• 工程类支出增速企稳回升，但中枢较低。
• 结合其他经济数据，如4月PMI弱于季节性、出口回落超预期，二季度经济下行压力显现。
• 对于债市，关注二季度基本面预期差，继续看好5-8月债市表现。

图表目录

• 图1：14-15年地产周期下行，18-19年投资增速再抬头。
• 图2：16年起地产销售复苏，17年起逐步回落，周期区域平滑。
• 图3：14-15年地产周期下行、投资增速回落转负，18-19年投资增速再抬头。
• 图4：销售及到位资金在领先7-9期时与开发投资相关系数基本一致。
• 图5：销售与投资走势在17年前基本一致；18年起解释力度较弱，年初投资高增显著背离。
• 图6：17年起三四线销售面积高增，一二线低位下行，全国增速平稳向下。
• 图7：开发投资端18年起三四线与一二线显著分化。
• 图8：到位资金中，其他资金对投资的影响与销售基本一致；自筹资金领先1个月内影响最强。
• 图9：到位资金分项对投资整体解释力不强，但有助于观测全年投资增速中枢水平。
• 图10：14年以来自筹资金与土地购置费走势高度一致。
• 图11：施工增速与工程类支出增速相关性最强，但18年出现分化。
• 图12：分城级看，17年起三四线施工面积增速持续较高。
• 图13：竣工面积增速不同城级间差异不大，16-19年期间内整体为持续下行趋势。
• 图14：地产投资与领先1个月的土地购置面积相关性最强。
• 图15：土地成交价款与土地购置费短期内高度相关，土地购置费波动相对平缓。
• 图16：19年工程类支出逐步进入上行周期；其他费用大概率回落。
• 图17：除2月份年初波动较大，分拆回归模型对投资额累计增速拟合较好。

表格目录

• 表1：2008-2019年样本，到位资金、新开工、销售额与地产投资相关性较强。
• 表2：2014-2019年样本，各项指标与开发投资的相关性均有所减弱。
• 表3：对投资中工程类支出的多因子模型回归结果。
• 表4：对投资中其他费用的多因子模型回归结果。