2017-转型周年之际，文化地产双主业快步推进_26页-2mb

三湘印象（000863）投资分析总结

核心内容

三湘印象是一家以房地产开发为主业，同时布局文化产业的综合性企业。公司于2012年借壳上市，2016年通过并购观印象实现“地产+文化”双主业布局，标志着其战略转型的开始。公司专注于“绿色科技地产”，并以张艺谋、王潮歌、樊跃为核心的团队打造了多个文旅演艺高端品牌，如“印象”、“又见”、“最忆”和“归来”。

主要观点

• 地产业务：公司地产业务主要集中在长三角、京津冀等区域，具有“小而美”的特点，专注于绿色科技地产。虽然过去业绩波动较大，但优质地产储备项目确保未来业绩稳定增长，预计2019年将实现业绩大爆发。
• 文化业务：观印象作为公司文化板块的核心，采用轻资产模式，主要收入来源包括演出创作、知识产权许可和股东分红。公司计划加大股权比例，逐步实现对优质项目的控股，提升盈利能力与经营控制力。
• 盈利预测：预计2017-2019年每股收益分别为0.47元、0.51元、0.69元，其中观印象贡献0.12元、0.14元、0.17元。公司维持“增持”评级。
• 战略转型：公司通过“文化+地产”融合，实现从传统地产商向文旅综合服务商的转型，未来发展前景广阔。

关键信息

地产业务

• 主要区域：上海、京津冀、杭州等。
• 项目储备：公司在售及在建项目总面积达71.38万平方米，预计未来销售金额超300亿元。
• 结算节奏：2017年结算面积17.15万平方米，2019年将进入结算高峰期，预计带来业绩爆发。
• 财务指标：2017年总市值6739.55亿元，流通市值为6739.55亿元，净资产6354.2亿元，总资产13862.02亿元。

文化业务（观印象）

• 业务模式：轻资产模式，主要收入来自演出创作（约60%）、维护收入（约30%）及票务分成（10%-15%）。
• 项目布局：成功打造“印象”、“又见”、“最忆”、“归来”四大品牌，2017年实现2个项目公演、3个项目签约，拓展速度明显提升。
• 核心优势：拥有顶级导演团队，IP资源丰富，且通过与IDG、云锋基金等合作，加快文化项目拓展。
• 盈利情况：2016年净利润193,220万元，净利率58.6%，毛利率70.84%。

财务与投资

• 股权激励：公司2015年推出限制性股票激励计划，向190名员工授予2,800万股，旨在提升员工积极性，推动公司长远发展。
• 定增融资：2016年通过定增募集19亿元资金，用于支付并购观印象的现金对价及补充流动资金。
• 资产负债结构：2016年资产负债率70%，通过并购和再融资下降至52%，权益乘数处于历史低位，资产结构良好。
• 现金流情况：2017年经营活动现金流为-320万元，但公司现金充沛，有助于文化业务进一步拓展。

未来发展战略

• 稳步发展房地产：聚焦一线城市及周边，保持合理的拿地节奏，确保项目连续性运作。
• 加快发展文化产业：推动“文化+地产”融合，打造城市型文旅商业综合体，拓展文化旅游项目。
• 提升品牌影响力：借助“印象”、“又见”等IP，提升公司在文化旅游领域的竞争力。

风险提示

• 业务协同不及预期
• 文化旅游拓展不及预期
• 地产文化产业系统性风险

附录

• 图表与数据：包含股权结构图、财务数据表、盈利预测、项目情况等，展示了公司的财务状况和战略布局。
• 合作资源：与IDG、云锋基金、华人文化等多家机构建立合作关系，有助于资源整合与业务拓展。

总结

三湘印象通过“地产+文化”双主业布局，成功转型为文旅综合服务商，未来在地产与文化领域的协同发展将为其带来稳定增长。观印象的轻资产模式为其提供了低风险高盈利的业务基础，同时公司正逐步向重资产模式转变，以提升整体盈利能力。公司具备较强的市场竞争力与品牌影响力，未来增长可期，维持“增持”评级。