20211126-中达证券投资-内地房地产周度观察_国有房企规模扩张空间研究_18页_442kb

内地房地产周度观察：国有房企规模扩张空间分析

核心内容

本报告分析了当前国有房企的财务状况、信用表现以及在行业融资政策调整下的规模扩张空间。主要关注点包括：

• 财务稳健性：国有房企的财务指标相对较好，如净负债率、扣预资产负债率、现金短债比等。
• 信用良好：在行业信用事件中，国有房企受影响较小，销售表现相对稳定。
• 融资政策调整：近期融资政策调整使部分国有房企获得更多的银行间融资机会。
• 规模扩张空间：基于三道红线指标，测算不同拿地资金构成方式下国有房企的潜在扩张空间。

主要观点

1. 国有房企财务相对稳健

• 截至2021年中期，央企及国企的净负债率均值约为59% / 79%，扣预资产负债率约为66% / 72%，现金短债比约为2.0 / 1.7。
• 国有房企在销售表现上相对民企更为稳定，如保利10月销售额环比上升39%，华润8-10月销售额稳定在200亿元左右。

2. 融资政策调整助力国有房企扩张

• 11月9日，银行间市场交易商协会召开房企座谈会，推动融资政策调整。
• 11月10日后，国有房企在银行间市场融资规模显著上升，达254.7亿元，其中159.7亿元为11月10日后发行，与上月相比增长114.0%，与上年11月相比增长33.1%。
• 发行主体以央企和地方国企为主，占比分别为51.3%和48.7%。

3. 现金短债比限制扩张空间

• 在9家绿档国有房企中，现金短债比是限制扩张的首要指标，有25个拿地情形受其限制。
• 深圳控股、保利发展、中国海外发展等现金短债比较高，扩张空间较大。

4. 在手现金和货地比提升扩张潜力

• 深圳控股的在手现金与2020年销售额之比高达149.1%，显著高于其他房企。
• 货地比较高的房企如越秀地产、保利发展等，其潜在规模增幅更大。

5. 国有企业资产负债率考核影响扩张空间

• 国企资产负债率考核以集团为单位，不同房企受到的限制不同。
• 以65%为目标资产负债率时，仅中国海外发展和深圳控股的资产负债率低于该值。
• 以行业均值为基准时，中国海外发展、深圳控股和招商蛇口可能具备加杠杆的潜力。

关键信息

1. 三道红线指标

• 现金短债比：现金总额 / 短期有息负债，对扩张限制最大。
• 扣预资产负债率：（总负债 - 合同负债） / （总资产 - 合同负债），次之限制扩张。
• 净负债率：（总借款 - 在手现金） / 所有者权益，主要影响长期债务融资的房企。

2. 不同拿地资金构成方式下的扩张空间

3. 9家绿档国有房企的潜在规模增幅（以2020年销售额为基准）

4. 资产负债率差异

• 截至2021年中期，各国有房企资产负债率差异较大，从60.2%到82.2%不等。
• 以65%为基准，仅中国海外发展和深圳控股的资产负债率低于该值。

风险提示

• 调控政策及疫情防控政策存在不确定性。
• 公司销售结算可能受到波动影响。

结论

• 国有房企在当前环境下具备较强的财务稳健性和信用表现，有望进一步扩张。
• 扩张空间存在差异，主要受三道红线指标、在手现金和货地比影响。
• 深圳控股、中国海外发展、华润置地等房企具备较大的扩张潜力，或有望支撑其较低的估值水平。

附录：分析师信息

• 蔡鸿飞：分析师，+85239584629，caihongfei@cwghl.com，SFC CE Ref: BPK 909
• 诸葛莲昕：分析师，+85239584660，zhugelianxin@cwghl.com，SFC CE Ref: BPK 789
• 洪宁蔚：联系人，+85239584600，Sabrinahong@cwghl.com