【贝壳研究院】2021租赁市场报告-从2021年租赁企业五大变化看行业发展趋势_4页_421kb

2021年住房租赁行业五大变化与发展趋势总结

核心内容概述

2021年，我国住房租赁行业经历了多方面的变化，包括企业数量、分布、融资、运营模式及行业逻辑的调整。这些变化标志着住房租赁行业从快速发展向规范化、专业化、精细化的转型，为行业迈向2.0模式奠定了基础。

主要观点与关键信息

1. 行业主体规模创新高，租赁企业达2万家

• 2021年住房租赁企业数量已达到约2万家，成为行业发展的里程碑。
• 实缴资本的住房租赁企业占比为10.2%，显示行业市场主体基础逐步夯实。
• 中央和地方监管政策的出台，如租金监管账户和租金贷规范，有效降低了企业的经营风险，推动了良性市场竞争。

2. 企业数量增长迅猛，8成企业为近两年成立

• 2020年和2021年成立的企业数量占比超过80%，其中2021年占比达50%，2020年占比超30%。
• 这一增长趋势得益于中央政策的引导，如24个租赁市场试点城市及600亿元中央财政奖补资金的支持。
• 尽管行业经历了2019-2020年的短暂震荡，但整体仍呈现快速发展态势。

3. 融资难度加大，中小企业面临更大压力

• 2019年租赁领域融资总额达到峰值，2020-2021年持续下降。
• 融资渠道主要包括住房租赁专项公司债、资产证券化、股权融资等，其中股权融资仅由头部企业获得，次数极少。
• 中小企业融资困难加剧，行业进入发展的转换期，投资者更加审慎理性。

4. 企业分布集中化，东部城市占主导地位

• 超6成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区，显示出明显的区域集中趋势。
• 企业数量排名前五的城市为：广州、重庆、上海、苏州和天津。
• 城市分布呈现“东-中-西”依次减弱的格局，东部地区因租赁需求旺盛成为主要聚集地。

5. 企业模式两极化，走向更轻、更重

• 在政策监管和引导下，租赁企业模式向“轻资产”和“重资产”两端分化。
• 轻资产模式：中小企业由包租转向轻托管，装修投入由业主承担，以降低资金压力。
• 重资产模式：资金实力强的企业通过自持或收购房源，转向重资产运营，提升品牌影响力和长期收益能力。
• 企业更注重专业化、精细化运营，提升服务价值，推动行业向高质量发展转型。

未来趋势展望

行业逻辑重构，2.0模式开启

• 2021年被视为住房租赁行业2.0模式的元年，行业逻辑和运营模式正在发生深刻变革。
• 政府与市场关系升级：政策支持全面加强，租赁市场将更多依赖市场化力量推动成熟发展。
• 企业服务价值聚焦：租赁企业由粗放式扩张转向专业化、精细化运营，提升租客体验与满意度。
• 社会参与深化：租赁企业通过品牌化产品和服务，提升外来人口居住质量，促进社会融入，为城市治理创造价值。

行业发展方向预测

• 机构化房源比例提升：租赁市场机构化是提升专业服务能力的关键，预计未来机构化比例将持续上升。
• 融资环境改善：预计2022年租赁企业融资难问题将有所缓解，尤其是REITs产品的推出将为重资产企业提供新的退出渠道。
• 多样化产品和服务：租赁企业将根据不同群体需求，提供更多样化的租赁产品和服务，推动行业健康发展。

结论

2021年住房租赁行业在政策引导下，经历了从数量扩张到质量提升的转变，行业进入规范化、专业化发展阶段。未来，随着REITs等金融工具的引入和企业模式的优化，租赁市场将更加成熟，为实现“全体人民住有所居”的目标提供有力支撑。