20230414-百盛评估-2023一季度上海市房地产市场季度分析报告_40页_2mb

上海房地产市场分析报告总结

政策动态

• 金融举措：落实金融16条措施，下调存款准备金率0.25个百分点，提振市场信心，支持房地产发展。
• 信贷支持：建立首套住房贷款利率动态调整机制，引导金融机构支持民营经济和小微企业融资。
• 租赁管理：《上海市住房租赁条例》实施，规范租赁行为；推出住房租赁“金融17条”，支持规模化租赁企业发展。
• 不动产交易优化：全面推进不动产“带押过户”，降低交易成本，提升便利性。

土地市场

• 总体情况：2023年一季度土地供应量同比上升42%，环比上升14%；产业用地供应占主体（60.8%），浦东供应量最高（21.6%）；成交地块减少382%，金额下降886%，市场活跃度下滑。
• 经营性土地：
  • 商品住房用地无成交，供需失衡。
  • 商服用地成交10幅，同比环比“双双回落”；浦东金杨地块成交金额最高（45亿元）。
• 产业用地：
  • 工业用地成交28幅，同比环比“双双下降”，平均地价环比下跌17.0%。
  • 研发用地成交9幅，同比环比“双双下降”，平均地价环比下跌71.9%。
• 土地结构特点：外环以外区域仍是成交主力，占土地成交量九成以上。

住宅市场

• 新建商品住宅：
  • 供应量环比下降19%，成交量稳步增长；3月“小阳春”显著，成交套数环比上升。
  • 外环以外区域成交量占七成，浦东、青浦成交活跃。
  • 成交均价环比微跌0.6%，市场整体平稳，杨浦涨幅较大（环比涨12.5%）。
  • 触发积分制楼盘共28个，海德壹号积分最高（100.85分）。
• 存量住房：
  • 成交量环比上升141%，同比上升262%；3月成交套数达近一年峰值（2.4万套）。
  • 外郊环间成交量占比最高（37.9%），金山区成交涨幅超两成（环比涨20.8%）。
  • 成交均价环比微跌1.3%，徐汇跌幅较大（环比跌13.2%）。

商办市场

• 大宗交易：友邦人寿以32亿元收购上海金创大厦物业组合。
• 商业地产：
  • 供应量同比环比“双双下降”，供求比1：1.28；外环以外区域成交占八成。
  • 成交均价环比微涨2.2%，中外环间成交均价因个案影响显著下降（环比跌52.1%）。
• 办公市场：
  • 供应量同比下降，但成交量同比上升；浦东、青浦成交量最大。
  • 成交均价环比上涨1.87%，黄浦、虹口、静安等区域价格回升明显，中外环间成交均价环比跌15.4%。

工业研发市场

• 新建工业研发地产：一季度成交1套，主要为临港新城标准厂房项目。
• 存量工业研发地产：成交27套，环比下降52.6%；浦东、松江区域活跃，成交均价环比下跌23.6%。

整体市场特征：政策端持续松绑，支持房地产市场平稳健康发展；土地市场供应增加但成交回落，住宅市场“小阳春”显著；商办市场供需结构分化，高能级区域表现活跃。