20171017-中国指数研究院-商业地产市场月度报告2017年9月_20页_2mb_2mb

商业地产市场月度报告总结（2017年9月）

一、核心内容概述

2017年9月的商业地产市场在宏观经济稳中向好的背景下，呈现出一定的分化趋势。整体经济运行保持稳定，第三产业持续增长，成为推动GDP增长的主要力量。然而，商业地产市场在销售、投资、供应和租金等方面出现了结构性变化，部分城市表现优于其他城市。此外，多个企业动态和新开项目为市场注入了新的活力。

二、主要观点与关键信息

1. 宏观经济环境

• GDP增长：2017年上半年，GDP同比增长6.9%，较去年同期扩大0.2个百分点，经济运行稳中向好。
• 第三产业占比：第三产业占GDP比重达54.1%，与去年同期持平，显示出其在经济结构中的主导地位。
• 服务业PMI：8月财新服务业PMI指数为52.7，较上月回升1.2个百分点，为三个月以来最高，表明服务业扩张步伐加快。
• 消费与物价：8月消费品零售总额同比增长10.1%，CPI同比上涨1.8%，涨幅较上月略有扩大，显示消费市场活跃，但物价压力有所上升。

2. 市场表现

• 销售面积：1-8月商办用房销售面积同比增长32.3%，商业营业用房销售面积同比增长26.9%，但增速较前一月有所放缓。
• 投资额：1-8月写字楼开发投资额同比增长4.8%，商业营业用房开发投资额同比增长2.4%，显示写字楼投资热度持续，而商业营业用房投资增速有所收窄。
• 新开工面积：写字楼新开工面积同比下降6.4%，降幅收窄；商业营业用房新开工面积同比下降7.0%，降幅扩大。
• 租金与空置率：
  • 优质写字楼空置率在多数城市下降，但重庆仍保持最高空置率（43.80%）。
  • 半数城市优质写字楼租金环比上涨，部分城市租金小幅下跌。
  • 优质零售物业首层租金保持不变或下跌，空置率多数城市较一季度提升。

3. 商办用地市场

• 供求情况：8月商办用地推出面积同比下降3.4%，成交面积同比下降11.5%，但环比增长。
• 价格与溢价：商办用地成交楼面均价同比下跌47.3%，环比下跌27.5%；平均溢价率回落至9.4%，较上月和去年同期均有明显下降。

三、关注点与企业动态

1. 企业动态

• 勒泰商业：发行境内首单35亿元不依赖主体评级REITs，标志着其“商业地产+金融”双翼发展战略迈出关键一步。
• 佳兆业：以17.58亿元收购明家联合21%股权，溢价率达50.39%，旨在重塑业务体系，推动多元化产业协同。
• 王府井：与首航国力合作成立合资公司，布局社区生鲜超市与社区购物中心，探索新零售模式。

2. 新开项目速递

• 新宝轩V立方：深圳光明新区，建筑面积2.2万m²，地处广深港中轴，交通便利。
• 优品道星光里：成都双流区，建筑面积23.3万m²，集时尚购物中心、儿童游乐园、高端华宅、酒店写字楼于一体，为地标型商业综合体。
• 锦城南府猫先生：成都高新区，建筑面积24.7万m²，周边商业配套完善，打造综合商业街。
• 杭州中粮大悦城：建筑面积50万m²，位于拱墅区，五大主题组成，成为运河旅游新地标。
• 三花国际：建筑面积13.7万m²，位于江干区，邻近武林商圈和钱江新城，资源荟萃。
• 时间名座：建筑面积11.6万m²，位于余杭区，打造商务办公、LOFT酒店式公寓、主题商业街等综合业态。

四、市场趋势与启示

• 商业地产与金融结合：勒泰商业的REITs发行表明，商业地产与金融产品的结合成为市场发展的新方向。
• 多元化业务布局：佳兆业和王府井的收购与合作，显示出企业正积极拓展业务边界，探索新的盈利模式。
• 区域发展差异：不同城市在商业地产表现上存在显著差异，重庆空置率较高，而部分一线城市租金上涨，显示出市场区域分化趋势。
• 新开项目集中于重点区域：新开项目多集中在经济活跃区域，如深圳、成都、杭州，显示出对核心地段的持续关注。

五、总结

2017年9月，商业地产市场在宏观经济稳定增长的背景下，呈现出结构性调整的特征。写字楼市场表现相对活跃，投资与租金增长，而商业营业用房市场则面临一定的压力。同时，企业通过创新模式和多元化布局，推动市场发展。新开项目的集中亮相，也显示出市场对优质地段和综合业态的重视。未来，随着REITs等金融工具的推广和企业战略转型的深化，商业地产市场有望进一步优化结构，实现高质量发展。