2023年第三季度上海房地产市场回顾报告-世邦魏理仕_15页_3mb

上海房地产市场2023年第三季度分析总结

写字楼市场

1. 新增供应
   2023年第三季度共录得7个新项目入市，分布于南京西路、真如及子市场，总体量368万平方米。前三季度累计新增供应897万平方米。
2. 市场需求与去化
   净吸纳量117万平方米，环比下降354%，新增供应贡献近54万平方米。整体供大于求，全市空置率升至19.7%，核心商务区空置率11.3%。
3. 行业需求变化
   消费品制造业需求占比15.9%，服饰及汽车企业租赁需求突出；金融行业需求占比15.2%，保险及投资类需求占比较高；TMT行业需求占比15.2%，以软件科技企业为主。
4. 区位表现
   徐汇滨江去化表现优异，陆家嘴区域需求回暖；四川北路及黄浦滨江租赁需求低迷。
5. 租金趋势
   全市租金报价环比降0.8%至2696元/月/平方米，有效租金降14%至2022元/月/平方米。地标及甲级写字楼租金保持稳定，乙级写字楼租金承压。

零售物业市场

1. 新增供应
   第三季度录得4个新项目集中开业，均位于非核心商圈，总体量228万平方米。
2. 市场表现
   净吸纳量达150万平方米，创2022年以来单季新高，全市空置率升至81%。
3. 业态布局

• 特色项目：龙华会（首座对望千年古刹街区商业，集聚首店经济）；鸿寿坊（里弄商业空间，打造精致生活场景）。
• 需求热点：餐饮类占比47%，咖啡茶饮及健康酸奶品牌布局加速；时尚服饰占比24%，女装、运动及买手店活跃。

4. 租金变化
   首层租金环比涨0.2%至336元/日/平方米，核心与次级商圈持续回暖。

仓储物流市场

1. 新增供应
   三季度新增3个电梯库项目，分布于金山、松江，总体量111万平方米。
2. 租赁需求
   净吸纳量89万平方米，同比上涨45%。三方物流主导需求，消费品制造业及大健康行业带动食品、家电等供应链需求。
3. 区域布局

• 高时效性供应链（食品、快消品）布局虹桥、松江；
• 时效性较低供应链（家电、家居）布局金山、奉贤。

4. 租金趋势
   平均租金报价持稳，报496元/月/平方米。区域空置率下降至10%以下（奉贤、松江）及保持低位（浦东机场、宝山等）。

物业投资市场

1. 交易情况
   三季度录得33笔大宗交易，总额2359亿元，延续上季度节奏。十亿元以下交易占比主导，太古地产收购陆家嘴地块推升交易总额环比及同比增速达784%与172%。
2. 资产类型

• 写字楼资产交易占比58%，多为自用型投资；
• 酒店及长租公寓项目均有交易，后者集中于闵行、宝山等人口密集区域。

3. 买家类型

• 外资买家占比升至11.8%，主要由太古地产交易推动；
• 企业自用楼宇交易占比54%，机构投资者倾向成长性长租公寓资产。

4. 战略动向

• 异地地方政府企业购置大虹桥、七宝等门户板块物业；
• 医药、能源及制造业企业积极布局写字楼物业，若需自用则选择核心零售资产。

市场总结

1. 供应与需求矛盾
   写字楼市场供大于求加剧，空置率上升，业主通过装免期及租金下调实现“以价换量”。零售及仓储物流市场供应增长与需求韧性形成短期平衡，但整体仍面临去化压力。
2. 行业分化
   写字楼市场消费品制造业、金融及TMT行业需求集中；零售市场餐饮、时尚服饰及大健康业态热度上升；仓储物流市场三方物流与供应链行业驱动需求分化。
3. 区域动态
   核心商务区（陆家嘴、徐汇滨江）需求回升，非核心板块（上海信泰中心、合生汇等）通过特色项目吸引客流。
4. 投资趋势
   大宗交易总额创纪录，外资参与度提升，自用型投资增长。长租公寓及成长性资产成机构投资关注重点，区域性资源配置优化推动内循环发展。