世邦魏理仕2025年第一季度上海房地产市场回顾报告20页_4mb

2025年第一季度上海房地产市场总结

办公楼市场
本季度新增静投中心（静安区）及徐汇万科中心三期（T2）两个项目，总供应量达139万平米。市场虽受假期影响，但净吸纳量环比与同比均提升至79万平米，空置率微升0.2个百分点至22.3%。行业需求中，金融业占比最高（23%），受投资管理及银行业驱动；TMT行业占比22%（电商、通信等企业扩张带动）；消费品制造业需求回升至16%（零售快消品和3C电子活跃）；专业服务业首次进入前六名（9%）。滨江板块吸引近三分之一需求，受益于"一江一河"规划推动区域转型，北外滩、世博、前滩及徐汇滨江等新兴区域促进租户升级。五角场、虹桥、真如、北外滩及外滩板块成为去化主力，合计占全市去化量的50%。租金方面，全市报价环比下降19%至2493元/月/平米，有效租金下降20%至1794元/月/平米，业主通过降价及灵活租赁策略提升出租率，数字化服务改善租户留存。

零售物业市场
滨江商业中心项目入市，新增零售面积105万平米。全市空置率环比回升0.3个百分点至8.5%。餐饮业态占比达60%，以Bistro主题新中式餐饮品牌为主（如捕获Bistro、皖荟山野徽菜）。时装品类需求最高，国外设计师品牌扩张显著（ZONA20MILANO、Lesportsac）。生活方式类品牌（潮玩）占比18%，KKV、名创优品等加速扩张。服务类业态占比10%，"购物+"场景融合加强，瑜伽、SPA等配套服务成为引流要素。首层租金环比下跌9%至323元/日/平米。

物流园区市场
新增熠跃嘉定产业园一期（三层坡道库）及普洛斯临舫松江物流园二期（五层坡道库），改造项目普洛斯临舫松江物流园带动市场复苏。净吸纳量达164万平米，环比与同比均明显回暖。南部区域（奉贤、临港、金山、新浜、练塘）成为主要租赁需求集中区，出现3万平米以上整租案例。但核心物流市场（闵行、松江九亭、虹桥）空置率维持高位（29%），业主降价去化意愿强烈，租金环比下跌4%至420元/月/平米。金山区和青浦区去化压力大，闵行区空置率跌幅扩大，临港相对稳健。

产业园区市场
新增浦江板块东方智媒城一期和漕河泾鑫耀中心，总供应量19.95万平米，季末空置率上升0.7个百分点至23%。净吸纳量微增至6.12万平米。行业需求中，TMT行业占比61%（短视频、网络游戏、平台互联网需求旺盛），工业品制造业占比18%（半导体企业搬迁），消费品制造业占比61%（受新能源汽车带动），医药及生命科学行业占比55%。张江与漕河泾板块租赁需求活跃，分别占45%和40%。市场出现温和增长趋势，但供需结构失衡，全市平均租金报价环比下降9%至1356元/月/平米。

物业投资市场
本季度共完成18笔交易，总金额约1517亿元，环比上涨363%。交易呈现观望氛围，博华广场以151亿元成为近三年最大单体项目交易，推动市场信心。办公楼交易占比33%（核心区位吸引多元买家），零售物业与产业地产分别占比11%。交易主体中，机构投资者占比达72%（险资收购博华广场、宗教机构布局滨江办公），法拍交易占比过半。内资主导市场，个人及企业投资者偏好小体量物业（办公楼、酒店、租赁住宅）。外资仍保持谨慎，交易市场风险偏好两极化显著。