2017-养老地产模式专题的研究_30页-2mb

养老地产模式专题研究总结

核心内容概述

养老地产模式主要分为三种类型：“纯”养老模式、“假”养老模式和“复合”养老模式。每种模式在目标客群、配套建设、运营方式及市场表现上均有显著差异，反映了当前中国养老地产发展的多样化趋势。

主要观点与关键信息

1. “纯”养老模式：以会员制为核心，注重专业服务与适老化设计

• 目标客群：专注于养老客群，尤其是高知、高收入人群。
• 配套建设：包括配餐中心、医院、颐养院、老年大学、健康会所等，满足老年人全方位需求。
• 项目特色：
  • 全部采用无障碍化设计，配备紧急呼叫与电子安防系统。
  • 室内宜老式精装修，拎包即可入住。
  • 社区文化丰富，组织多样活动，如音乐会、风筝节等。
• 经营模式：采用会员制，分为A卡（永久）和B卡（终身），会员卡缴费标准较高，年费持续。
• 销售情况：销售均价较高，但溢价能力有限，主要客户为高端养老群体。
• 项目案例：亲和源老年公寓，位于浦东秀沿路2999弄，总用地面积83300平米，绿化率51%，总户数838户。

2. “假”养老模式：主打养老概念，实际为休闲物业

• 目标客群：主要为休闲居住客群，养老概念仅作为营销手段。
• 配套建设：虽有适老化设计，但缺乏系统化养老服务，多数项目仅停留在概念层面。
• 项目特色：
  • 建筑设计注重适老化，但配套服务不足。
  • 以养老概念吸引客户，但实际客户结构多元化，养老客群仅占三成。
• 项目案例：北京东方太阳城，规划面积5万平米，绿化率80%，配套包括社区医院、老年大学、康体中心等。
• 销售情况：项目售价与周边项目相差不大，溢价能力有限，主要客户为注重性价比的中端休闲居住客群。

3. “复合”养老模式：集度假、尊老、国际、商务功能于一体的多元化社区

• 目标客群：包括养老、度假、商务等多种类型客户。
• 配套建设：涵盖住宅、商业、办公、公园等多种功能，打造超级人文新镇。
• 项目特色：
  • 整体规划为6个居住组团，涵盖多种异国风情。
  • 引入吴淞江水系，打造自然景观与生态居住环境。
  • 配套完善，包括老年特色服务医院、老年大学、老年文化中心等。
• 项目案例：绿地21城，位于上海周边昆山花桥镇，总用地面积13平方公里，绿化率35%，销售均价8000元/平米。
• 销售情况：项目售价具有竞争力，但养老客群占比不高，主要客户为休闲度假人群。

模式对比总结

关键信息汇总

• 亲和源：高端会员制养老社区，注重服务品质，入住人数已达700多。
• 东方太阳城：主打养老概念，但实际客户结构多元化，养老客群仅占三成。
• 绿地21城：集度假、尊老、国际、商务功能于一体，打造长三角文化社区。
• 适老化设计：包括无障碍设施、智能系统、人性化户型等。
• 社区文化：组织多样活动，如风筝节、音乐会、俱乐部等，丰富老年人生活。
• 市场风险：三种模式均面临投入高、运营成本高、溢价能力有限等挑战。

总体评价

• 养老地产模式在中国仍处于探索阶段，尚未完全成熟。
• “纯”养老模式虽然服务全面，但市场接受度有限，需持续投入运营。
• “假”养老模式依赖养老概念营销，但实际配套和服务不足，难以实现长期价值。
• “复合”养老模式更具发展潜力，通过多元化功能吸引不同客群，但仍需在适老化服务上加强。