2017-养老地产模式研究_31页-2mb

养老地产模式专题研究总结

核心内容

本报告分析了国内养老地产发展的三种主要开发模式，并通过三个典型案例——亲和源、北京东方太阳城、绿地21城，对各模式的特征、配套、运营及市场表现进行了深入探讨。

主要观点

1. 养老地产模式分类：

   • “纯”养老模式：以会员制为主要经营模式，针对养老客群，投入大量适老化配套及专业服务人员，形成真正意义上的养老社区。
   • “假”养老模式：主打养老概念，开发休闲物业，缺乏系统化设计和配套，多数项目仅利用养老概念进行销售。
   • “复合”养老模式：集休闲、度假、养生于一体，打造多元化生活方式，实质是休闲社区兼养老功能。

2. 项目运营与配套：

   • 亲和源采用会员制，提供“生活、健康、快乐”三大服务体系，配套包括颐养院、健康会所、老年大学、配餐中心、度假酒店等。
   • 北京东方太阳城依托北京市庞大的养老客群，建设社区医院、康体中心、老年大学等配套，但养老客群占比仅为三成。
   • 绿地21城作为复合型大盘，以国际视野打造长三角文化社区，其中孝贤坊组团专注于老年人居住需求，注重智能化设施和适老化设计。

3. 项目特色与设计：

   • 亲和源注重无障碍化设计，提供拎包入住服务，强调社区环境的可识别性和舒适性。
   • 北京东方太阳城以自然景观和疗养级空气质量为特色，规划多样化的休闲娱乐空间。
   • 绿地21城孝贤坊组团引入异国风情建筑风格，注重园林景观和社区文化活动，如国际风筝节、新年音乐会等。

4. 市场表现与挑战：

   • 亲和源销售均价较高，但因前期投入大、运营成本高，溢价能力有限。
   • 北京东方太阳城因养老概念名存实亡，更多吸引的是注重性价比的中端休闲居住客群。
   • 绿地21城凭借昆山的生态环境和区位优势，吸引休闲度假客户，但养老配套较为分散，缺乏集中型公建。

关键信息

亲和源老年公寓

• 项目定位：高端会员制养老社区，真正意义上的养老社区。
• 总用地面积：83300平米
• 总建设用地面积：10万平米
• 公共服务配套建面：30000平米
• 位置：浦东秀沿路2999弄
• 容积率：1.2
• 绿化率：51%
• 建筑类型：小高层、多层
• 开盘时间：2010年1月16日
• 销售均价：20000元/平米
• 主力户型：58、72、120平米
• 装修状况：宜老式精装修
• 总户数：838户
• 开发商：亲和源股份有限公司

项目配套

• 颐养院：建筑面积9736.1平米，设300余张床位，由专业医疗机构管理。
• 健康会所：提供健身、娱乐、医疗检测等服务，面向社区内外开放。
• 老年大学：与上海老年大学合作，开设多种课程，满足老年人学习需求。
• 配餐中心：与索迪斯公司合作，提供送餐服务，荤素菜价格分别为7元和2.5-3.5元。
• 度假酒店：提供分时度假、老年旅游等服务，价格优惠。

会员卡体系

• A卡：永久，适用于小套、中套、大套，年费分别为2.98万、3.98万、6.98万。
• B卡：终身（15年内可退），适用于小套、中套、大套，年费分别为2.38万、55万、88万。

销售分析

• 亲和源主要以出售会员卡为模式，已入住700多客户。
• 销售均价较高，但因前期投入大，溢价能力有限。
• 北京东方太阳城养老客群占比仅三成，更多为休闲居住客群。
• 绿地21城销售均价为8000元/平米，与同区域项目相差不大，吸引力来自其生态优势和未来升值空间。

项目小结

• 亲和源：真正意义上的养老社区，投入高、运营成本高，市场风险较大。
• 北京东方太阳城：主打养老概念，但实际客群多元化，养老配套尚不完善。
• 绿地21城：复合型大盘，生态与文化并重，养老功能分散，缺乏集中型公建。

案例总结

总结

国内养老地产主要分为“纯”养老、“假”养老和“复合”养老三种模式。亲和源作为“纯”养老模式的代表，投入大量资源打造真正意义上的养老社区，但运营成本高，市场风险较大。北京东方太阳城以养老概念吸引客户，但实际客群较为分散，养老功能不完善。绿地21城则以复合型模式为主，结合生态、文化、休闲等功能，吸引中端休闲客户，但养老配套较为分散，缺乏集中型公建。总体来看，养老地产仍处于探索阶段，需进一步完善配套、提升运营能力，以实现可持续发展。