保险：养老产业专题研究（四）：险企养老社区布局先下一城_26页_2mb

养老产业专题研究（四）总结

核心内容

当前中国养老社区发展迅速，主要参与者包括保险公司、房地产开发商、养老服务机构及其他投资者。其中，保险公司和房地产公司是主要的两大参与者。养老社区的运营模式分为重资产、轻资产和轻重结合三种，盈利模式则包括销售、销售+持有服务、租赁和租售结合。

保险公司通过保险产品与养老社区绑定，提供高客专属服务，主要采用重资产自建或合作开发模式，部分公司采用轻重结合模式。房地产公司则以重资产自建为主，部分采用轻资产模式，如“公建民营”或利用已有物业进行运营。

随着养老产业的发展，REITs（房地产信托投资基金）被视作未来发展的新动力，但目前尚处于探索阶段。

主要观点

• 险企与房企的布局差异：险企更注重高客服务与医疗服务，而房企则更侧重于销售和租赁，资金回流更快。
• 运营模式：重资产模式便于统一管理，保障服务质量，但资金需求大、周期长；轻资产模式资金压力小，回笼快，但收入较低、利润较薄。
• 盈利模式：销售、销售+持有、租赁和租售结合是主流模式，不同模式适用于不同客户需求与险企战略。
• 险企的CCRC模式：多数险企借鉴美国CCRC（持续照料退休社区）模式，但各公司侧重点不同，如泰康注重旅居养老，国寿强调差异化定位，太保注重互联网医疗等。
• 未来展望：险企和房企应丰富重资产投资模式，采用轻资产+专业化方式推进养老布局，同时扩大养老产业生态圈，提高综合竞争力。

关键信息

险企养老社区布局

养老社区收费模式

养老社区盈利模式

养老社区运营模式

风险提示

1. 人口老龄化加速发展，基本养老金储备不足问题加剧。
2. 政策落地不及预期，养老产业发展不及预期。
3. 养老产业投资周期长，老年人口需求释放缓慢，养老产业投资回报率不及预期。