20161018-安信国际证券-房地产行业周报_禹州地产9月经营业绩强劲_楼市调控影响相对有限_19页_2mb

行业研究报告总结

核心内容

禹洲地产（1628.HK）在2016年9月的经营业绩表现强劲，单月销售面积13.32万方，同比增长52.93%；销售金额18.53亿元，同比增速达115.72%。全年累计销售面积143.85万方，同比增长54.83%；销售金额186.58亿元，同比增速为115.55%，已完成上调后的销售目标220亿元的85%。公司重点布局在热点二线城市，如上海、南京、厦门、合肥，受益于这些城市的热销行情，销售增长远超行业平均水平（约60%）。

主要观点

• 销售表现：禹洲地产在9月销售数据亮眼，主要得益于其项目集中在政策支持的热点城市，且项目以144平方米以下住宅为主，符合刚需和改善型需求。
• 政策影响：尽管近期热点城市密集收紧楼市政策，但政策对禹洲地产销售影响相对有限，因其项目以中小户型为主，受调控影响较小。
• 土储与成本：截至2016年6月末，公司土储可售建筑面积超过900万方，平均楼面成本仅为4035元/平方米，资源价值突出。
• 投资建议：禹洲地产优质深厚的土地储备、优秀的盈利能力（毛利率30%以上）以及30%以上的派息比率，使其有望在深港通开通后获得南向资金青睐。

关键信息

• 重点城市分布：禹洲地产在合肥、厦门、上海的项目分别占比约30%、20%、10%。
• 政策动态：
  • 李克强强调因城因地施策，强化地方政府主体责任，保障居民基本住房需求。
  • 国务院要求大中城市不得以购买房屋方式设置落户限制，进一步推动人口流动。
  • 住建部公布前三季度棚户区改造完成年度目标的96%。
  • 国务院严禁首付贷，规范互联网众筹买房等行为。
• CPI数据：2016年9月全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨1.9%，环比上涨0.7%。
• 市场表现：
  • 60城一手房成交套数环比上升63.1%，同比上升15.4%。
  • 一线、二线城市成交同比为负，三线城市成交同比上升33.8%。
  • 二手房成交套数环比上升294.8%，同比上升39.7%。

行业动态

• 政策调控：多地收紧楼市政策，但禹洲地产因重点布局热点城市，受影响相对较小。
• 土储情况：禹洲地产土储可售建筑面积超过900万方，平均楼面成本较低，具备较强的资源价值。
• 市场趋势：一线城市成交套数环比上升，但同比为负，二线城市成交套数和面积环比上升明显，三线城市成交套数和面积同比上升。

重点公司跟踪

• 华润置地（1109.HK）：9月销售83.5亿元，新增4个项目，权益建面114.37万方。
• 彩生活（1778.HK）：转让目标公司全部注册资本，代价为人民币1300万元。
• 中国海外发展（0688.HK）：9月收购7宗地块，权益建面684.97万方，权益地价207.36亿元。
• 禹洲地产（1628.HK）：9月销售金额18.53亿元，销售面积13.32万方，全年累计销售金额186.58亿元，完成销售目标的85%。
• 中国奥园（3883.HK）：发行15亿元人民币公司债券，为期三年，票面年利率5.88%。

市场跟踪

• 一手房成交：
  • 60城合计成交9.94万套，环比上升63.1%，同比上升15.4%。
  • 一线城市成交套数环比上升38.2%，同比为负。
  • 二线城市成交套数环比上升69.8%，同比为负。
  • 三线城市成交套数环比上升65.1%，同比上升33.8%。
• 二手房成交：
  • 19城合计成交2.9万套，环比上升294.8%，同比上升39.7%。
  • 一线城市成交套数环比上升124.7%，同比上升28.2%。
  • 二线城市成交套数环比上升481.5%，同比上升31.6%。
  • 三线城市成交套数环比上升418.6%，同比上升59.5%。

数据来源

• 一手房成交数据：Wind、安信国际
• 二手房成交数据：Wind、安信国际
• 政策信息：国务院、住建部、统计局
• 公司数据：禹洲地产、华润置地、彩生活、中国海外发展、中国奥园

总结

禹洲地产在2016年9月销售业绩显著，受益于热点城市的热销行情。尽管受到楼市调控影响，但其项目以中小户型为主，对政策影响有限。公司土储可售建筑面积超过900万方，平均楼面成本低，资源价值突出。投资建议指出，公司有望在深港通开通后获得南向资金追捧。行业动态显示，政策调控对市场影响不一，禹洲地产因布局合理，受影响较小。市场跟踪数据表明，一手房和二手房成交套数和面积均有所回升，但同比增幅收缩明显。